商业地产 下一个“麻烦制造者”？(2)

　　在房地产调控政策不断纵深发展的当下，商业地产的发展已经让监管者担忧并引发联想：商业地产是否会成为下一个“麻烦制造者”。

　　8月初，上海银监局下发通知，明确要求，今后各银行须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。

　　8月末，有媒体报道称，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。

　　消息人士称，通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

　　此后不久，江西南昌便出现了中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行、兴业银行等7家商业银行暂停商业用房按揭贷款。而在青岛，当地政府则使用了税务手段限制商业地产的交易。青岛地税局要求有关个人自用非住宅转让或出租将征收房产税。

　　而早在今年5月，北京五部门联合下发《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，开始对北京的商业用地进行政策控制，严禁开发商将商业用地变成住宅用地，禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。

　　《中国经济周刊》记者在北京致电多家银行，发现目前并未出现禁止按揭贷款购买商业用房的政策。招商银行一位信贷经理告诉记者：“目前招行还是可以贷款购买商业地产，但是放款时间可能会比原先的时间长(5到15个工作日)。”

　　该银行人士认为，银监会对银行信贷额度严格监管之后，很多银行以价补量，调整了住房按揭业务，大规模释放利率更高的经营性贷款、个人消费性贷款。这从侧面刺激了市场泡沫风险的增大，并致使一部分假合同、假按揭等业务风险增高。“我听说上海银监局在本月初已告诫商业银行本地商业地产价格的泡沫风险。”

　　中国房地产协会匿名高层人士告诉《中国经济周刊》：“据我了解，银监会内部确实有一个精神，可能目前并未形成文件。”这个精神应该是以口头形式进行个别商业用房贷款较高银行的“窗口指导”。

　　该人士分析认为，上述内部精神是口头传达，而且使用“警觉”和“密切关注”等用语。“这有可能只是监管部门对当前商业地产超预期增速引发的联想。”

　　实际上，在北京等地，一些商业地产项目迟迟尚未开业。一些曾经被热炒的项目甚至逐渐被观察家冷落。

　　中坤集团董事长黄怒波在接受《中国经济周刊》采访时说：“我并不认为目前商业地产市场存在过热。”他以北京为例说，建设商业地产并不像住宅项目，建设前要看是否符合北京市商委的规划，项目地块限制严格。同时北京的商业地产发展仍有空间，在居住区的配套商业设施并不完善。“现在中国加速城市化进程，这当中有很大的空间可以发展商业地产。”

　　黄怒波认为，当前中国的商业地产模式并不符合国际做法。“我们美国项目到现在还没开业。因为我们在正招商的时候金融危机来了，那些品牌商户就不签约了。美国做商业地产是找先商户，看客户要哪一位置，怎么盖怎么装修，确定了再开发。但在中国，是先开发再招商，或者边开发边求别人来入驻。也不管是否符合品牌要求，进来再说之后调整。”他认为这或许是某些商业地产项目迟迟不能开业的重要原因。

　　在前不久的达沃斯论坛上，万达集团董事长王健林亦表示，银监会近期对商业地产的预警主要是防控信贷风险，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。