金九不“金”　银十难“银”

　　刚刚过去的“十一”黄金周，与旅游、休闲、购物市场的繁荣形成鲜明对照的，是楼市的惨淡。一线城市北京、上海等地楼市成交量依旧处于谷底，一些二、三线城市楼市也感受到了凉意。以北京为例，今年国庆七天假期，北京住宅成交总量为1039套，相比去年国庆长假的成交量下跌了22.8%。

　　“金九银十”是中国楼市的传统旺季，当交投低迷成了9月楼市的主旋律，而“银十”开局依然不力，楼市路在何方？

　　从楼市规律来看，一般是量在价先。一、二线城市成交量的变动又具备风向标意义。在这些城市，由成交量低迷进而引发价格松动，往往预示着楼市下行的开始，资金链断裂是压倒企业的最后一根稻草。资金供给与房价的关系就在于，开放商手中钱越多就越有定力捂盘不降价，反之就要走降价促销回款的路子。一段时期以来，开发商资金链趋紧是不争的事实，以“金九银十”的热销缓解这种状况的愿望破灭，又无异于雪上加霜。

　　不过看眼下，虽然成交低迷，库存高企，加之融资困难，已对房地产商形成强大压力，但总体上，房价深度调整的迹象并不明显，消费者买房不积极，大多数开发商暂也无意实质性降价，供需处在胶着状态。这与买卖双方的观望心理有关，人们也都在观察政策的走向。

　　自去年9月国家出台“新国五条”开启楼市调控的大幕以来，限购、限贷、房产税、保障房、监督问责等等调控措施多方发力，大大打击了投资投机性购房需求，令刚性需求的购房者对房价的进一步下行充满期待，而开发商除了资金还能支撑外，也在赌严厉的房地产调控政策不可持续。因而，有限的降价往往有投石问路之意。毕竟，2008年末，大量的房地产商也曾危在旦夕，但政策回暖却使他们起死回生，以致直到今天许多企业都还有硬挺的底气。

　　不过2008年的那一幕很难重演。尽管楼市仍在胶着，但整体来上说，下行的可能性很大。

首先，从目前政策释放出来的信号看，控制高房价的预期仍将持续，这将根本决定楼市的走势。其次，从供求关系上来看，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存，国家也增加了保障房的供应量，这都有助于缓解市场供需矛盾；在需求层面，投资投机需求受到极大抑制，购房者“羊群”效应不再，自住型购房者出手要慎重很多，供求关系已大不同于以往。

　　而从历史经验看，楼市成交量持续“冰冻”3个月以上，房价便会开始松动。“新国五条”出台迄今一年来，虽然房价依然坚挺，但一线城市商品房成交量已迭创新低，二手房交易也萎靡不振。进入传统销售旺季，开发商开始加速推盘，并尝试优惠打折，这种情况下，购房者都不买账，若无特殊外力推动，指望在接下来的日子能咸鱼翻身更绝无可能。这让人想起了2008年的楼市走势，正是在经过近一年成交量持续萎缩，尤其是9、10月的销售疲软之后，迎来了房价的实质性下降。

　　现今楼市和2008年有很多相近之处，但调控政策已不会轻易逆转。因此，虽然今年国内外经济环境不像当年那么令人紧张，大部分开发商的资金比那时宽绰，从全国范围看，限购城市的有限也让他们有回旋余地，加上依然旺盛的真实住房需求和在高位震荡的通胀率，都很难使房价在短期内出现深度调整，但只要调控不放松，成交量起不来，开发商的资金链就会愈益趋紧，而越来越多的企业开始降价保量，换取现金以备“过冬”，进而导致房价走低，也就不可避免。

　　这些年来，中国楼市降价预期每每落空，“越调越涨”让房地产回归理性几成笑柄。但这次，“狼”可能真的来了。