美国靠金融税收优惠提供住房保障

　　从上世纪30年代起，美国政府通过发展公共住房建设为低收入群体解决住房问题，90年代后，公共住房数量逐渐减少，提供包括贴息贷款、担保和抵扣个人所得税等优惠政策措施成为住房保障制度的主要内容。

　　美国约有120万套公共住房

　　美国的公共住房是指政府为低收入者、老年人和残疾人建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。在联邦层面，公共住房建设和管理主要由住房和城市发展部负责；地方上则设有公共住房局负责管理本地区具体住房事务。住房和城市发展部向这些公共住房局提供资金支持以及公共住房项目规划、开发、管理等方面的技术和专业指导。

　　目前，全美约有120万套公共住房，由约3300个公共住房局负责管理。这些公共住房建筑形式各异，既有独栋住宅，也有高层公寓。

　　在美国，租住公共住房首先要提出资格申请。申请人是否有资格申请公共住房取决于以下几个方面因素：年收入水平、是否是老年人或残疾人、是否是美国公民或符合条件的移民。申请人所在地的公共住房局将对申请人的申请材料进行审核。在收入水平方面，低于本县(或市)年收入中间值的80%属于“较低收入”，低于本县(或市)年收入中间值的50%属于“极低收入”。值得注意的是，如果公共住房局发现申请人有不良习惯或行为、可能对其他租户或公共住房项目环境产生不良影响，则将拒绝批准该申请。

　　接着要填写公共住房申请表。提交相关证明文件，如出生证明、税收返还证明等。如果住房局认定申请人符合条件，则将把申请人列入“等待名单”。若认定申请人不符合条件，则须说明原因，同时申请人可以要求就此举行非正式听证会。对符合条件的申请者而言，如果愿意接受住房局提供的某一公共住房，则须与住房局签订租约并缴纳一定金额的押金。

　　租户需缴纳的租金多少主要取决于租户的家庭年收入和相关抵免项目。住房和城市发展部批准的抵免项目包括：家庭内没有收入来源的成员每人每年抵免480美元；家庭成员中有老年人或残疾人的每户每年抵免400美元；由老年人或残疾人支撑的家庭可以抵免一定额度的医疗费用。

　　总体来说，只要租户遵守租约，则可以一直居住在公共住房内。但如果住房局对该租户的家庭收入进行重新审查，认定其收入水平足够在私人市场上获得住房，则住房局有权决定是否允许租户继续享用公共住房。租户在私人市场上找到可负担得起的住房之前，住房局不会强行要求租户搬出。

　　四种形式保障低收入者住房

　　上世纪50至70年代，为解决战后移民大量涌入而产生的住房短缺问题，美国迎来了公共住房的建设高峰。然而，进入上世纪90年代后，公共住房建设几乎停滞。为减少公共住房的维护和运营开支，政府开始出售部分公共住房，目前公共住房数量减少至约120万套。