房地产时评：被“算计”的房价

　　经过近两个月“犹抱琵琶半遮面”的试探之后，房价真真切切地降了。近日，央行通报《当前房地产市场形势分析报告》，指出房价拐点初现端倪。只是降价并没有带来预期的成交增量，实行近一年的宏观调控虽已渐见成效，但在微观市场达成交易却需要更多的耐心和契机。为尽快回笼资金，消化库存，开发商已陆续打出降价、赠送精装修、一定年限内免物业费等优惠措施，但就楼市现状而言，第四季度的量价齐跌或成定局，市场迫切需要解答的问题是：房价的下调为何无法回暖市场？

　　时机=金钱。在房价持续下行的市场预期下，大多数购房者选择持币观望，以等待最佳出手时机。虽然自10月份以来降价项目频现，但是在拐点初现的当下，调控政策仍在坚定地发挥作用，这预示着房价在拐点之后将继续下探，由此可推断，延迟出手或许是明智的选择。品质=价格。当我们对多个项目进行深入了解之后，不难发现，有不少降价房源的户型、朝向、层高、配套等与该项目未降价房源是有较大差别的，这样的降价措施虽然在宣传上赢得了一定的噱头，但却不能吸引购房者出手，这是近期开发商“以价换量”策略未能快速见效的客观原因。

　　除上述两个要素之外，我们还要考量购房成本这一很重要的因素。在地产行蓬勃发展的“黄金十年”里，房价成为楼市发展的一个重要指标，在老百姓的观念中，房价就是购房成本。然而，房地产市场已今非昔比，银行为降低自身风险，通过利率手段调节信贷，导致因购房而产生的成本大大增加。尽管期房、现房、二手房的销售单价均出现下降，但是购房者的成本支出并未相应减少，这直接遏制了刚性需求的释放。让房价实现理性回归是调控政策的目标，让购房成本与房价的下降实现同步是购房者的期望，房地产市场的理性、健康发展受制于多种因素，单纯的房价只是一个数字指标罢了。