楼市“降价补差”易成“镜花水月”

　　不管承认与否，持续推进的房地产宏观调控正在开始显现相应政策效应，楼市降价已如星星之火。随之而来的，则是越来越多的开发商开始使出“降价补差”撒手锏，企图打破低成交困局。据不完全统计，至12月初，全国至少有20个城市30余个楼盘加入降价补差行列。

　　从单纯的市场营销角度看，承诺“降价补差”无疑是现阶段开发商回笼资金的有效手段之一。开发商要生存，现金流是关键。在市场低迷以及银行个人按揭不给力、其他渠道又无法获取现金流的大背景下，承诺“降价补差”一方面可以避免老业主“房闹”，另一方面也可帮潜在的客户消除后顾之忧，给其以暂时的心理安慰。也正因如此，“降价补差”策略的效果目前看上去还不错。例如，上海新城公馆因为有“降价补差价”的承诺，开盘的100套房源全部售罄；又如，深圳龙华花半里11月以来一直保持当地的销售冠军头衔。

　　不过，“降价补差”真的靠谱吗？细细想来，对于购房者而言，“降价补差”恐怕并没有太大的可操作性。

　　首先，部分楼盘并未把“降价补差”承诺添加至购房合同，其法律效力难免会打折扣。其次，即使购房合同有所载明，仍需就相关细节进行确定。例如，“降价补差”是一次性补差，还是连续降价连续补偿；差价补偿款是即时到账还是延迟至交房结算完成之后。又如，同质性房源如何进行界定？毕竟，和其他商品的同质可替代性不同，楼层、户型、开盘期数、物业管理水平的不同都有可能成为开发商“非同质性房源”的借口。最后，开发商“毁约”产生的维权成本，也是购房者必须考虑的要素之一。细心的购房者可能还会发现，现阶段打着“降价补差价”旗号的大多是小开发商，其中存在的另一个风险在于，“降价补差”一旦成为现实，这些小开发商可能早已人去楼空。

　　实际上，不只是购房者面临这样的风险，开发商同样面临类似的操作难题。一个最为现实的问题就是，补差后多缴纳的那部分相关税费是否进行重新厘定。这不仅涉及买卖双方利益，亦将相关税费征管部门牵扯其中。

　　2008年楼市短暂低迷之时，市场上同样出现了不少老业主要求降价补偿的呼声，当时的情况是，社会舆论基本上一边倒地支持老业主声讨开发商。现如今，不仅大部分业内专家和社会舆论对一些旧业主要求降价补偿的行为也表示出极大的反感，对于一些开发商“降价补差”的销售策略，持否定态度的亦占多数。这除了因为更多的人开始懂得和尊重契约精神，并且在近几年的楼市起伏中逐渐变得成熟理性之外，更重要的原因恐怕还在于，“降价补差”会让房价继续维持在目前的高位运行状态，这样的想法和做法本身就与商品房的商品属性不符。纵容降价补差的行为，进而还有可能妨碍楼市调控成果。这也就不难解释，为什么不少大型开发商非常明确地表示不会采取“降价补差”销售策略。和小开发商不同，这些“家大业大”的开发商除了因为“不差钱”以及要考虑“降价补差”的操作性之外，企业未来的长期发展和品牌口碑也是其不得不考虑的重要因素。

　　说到底，“降价补差”无非是急于回笼现金的开发商在市场特殊时期采取的一种非常规促销行为而已。虽然并不否认部分开发商的确存在“降价补差”的诚意，但对于大多数购房者而言，“降价补差”无异于“镜花水月”，实现起来还真“有点难”。也正是从这个角度看，在“降价补差”面前，急于下单的购房者还应三思而后行。