楼市陷入二次观望

　　2011年楼市整体遇冷，从下半年开始，价格成为刺激成交的唯一因素。不过，正如经济学上边际效用递减原理描述的那样，降价手段第一次用时可以刺激购房者心理，成为打开楼市观望迷局的钥匙。然而，随着上一波的需求因为降价消耗殆尽，新一波购房需求对房价预期不断下调时，开发商再一次使用降价手段效果已经不及第一次。近期，本报记者通过深入亦庄、通州、大兴等今年热点区域调查发现，进入2011年12月份以来，北京楼市陷入第二波观望。如何有效撬动买方市场，成为2012年摆在各个销售总监面前的头等大事。

　　第一波观望

　　2011年下半年开始出现了两次较为典型的特价风潮，一次是在七八月份，大约有15个项目推出特价楼盘，绝大部分集中于郊区，通州、大兴比重最高。但这部分推出特价的楼盘仅占到在售楼盘的不足5%。从数据上来看，8月份是北京商品住宅市场“量价”齐跌的转折点，第一批推出的特价房源虽然量少，且大部分属于滞销尾房，却传达出来自卖方市场真实降价的讯号。

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年8月北京楼市新房签约率达到12.7%之后，陷入新的观望之中，2011年九十月新建商品住宅成交量为10742套，为2005年以来最低值，与成交量最高的2005年相比减少2万余套，比2008年时还减少了48.8%。同时，2011年“金九银十”在全年中的成交占比也跌入历史最低，仅为11.9%。

　　第二波观望

　　北京楼市另一次特价风潮是在2011年11月。10月底，上海、杭州两地掀起降价潮之后，北京大批项目纷纷开始“特价”行动。有机构统计，11月以来，有150个楼盘参与特价促销，占到全市在售楼盘的15%，降价幅度也从上一次的每平米1000-2000元下调至2000元以上。这一次，包括朝阳、海淀在内的城区项目增加。日益严峻的市场形势使得楼市由“暗降”转为“实降”，“以价换量”逐步成为新建商品住宅市场的主流认识。

　　但是当开发商们达成降价共识之时，购房者的心理预期也发生了明显变化，一再调低心理底价，第二轮降价的效果明显不如第一轮。统计数据显示，截至2011年12月25日，12月项目成交461套，当期签约率为9.8%，但如果去除创新园一个项目374套的成交量，当期签约率仅为1.9%。这不仅表明项目滞销程度的加深，更说明市场观望几乎达到临界值。

　　作为两次降价都深入其中的通州是全北京房价率先出现变化的区域，在限购后持续低迷至300套以内的成交，使得在8月房价就率先出现了跳水，在8-11月最高签约仅接近500套。而到了12月份，通州成交量更是出现了明显下滑。北京住建委网站数据显示：截至2011年12月27日，12月内，通州商品房住宅签约套数仅为252套，均价为15860元每平米，成交量同比11月份同期的410套下调了28%，而成交价格则出现了暂时性的停跌。降价后，意向客户已经大部分入市。市场剩余的需求大部分为刚性需求，这部分购房者更容易观望，对房价下探的空间期待更多。

　　亦庄：市场反应不一

　　2011年的亦庄楼市在相对稳定中走过。受不断出现的规划利好影响，亦庄核心区的项目如林肯公园、力宝广场等的价格较为坚挺，而与亦庄一河之隔的马驹桥区域显然就不那么乐观。这个区域聚集了城建、合生、珠江、和裕、融科等多家大房企的项目，记者在调查中了解到，这个区域潜在购房者的心理价位处于一直下调的状态，赶在第一轮就低价入市或者降价的项目成为赢家，而目前尽管有不少项目都在降价，但部分项目的效果不如预期。

　　购房者心理价位不断下调

　　2011年的最后一天，记者走访了近日以9980元/平方米的起价而引发广泛关注的亦庄和马驹桥区域，但在各项目的售楼处记者明显感觉到这一轮的降价潮也许并不会迎来预期的结果。

　　凉水河畔就是高价地项目米拉village，该项目在某统计机构的高价地盘点中被明确指出，回款尚不足以应付地价。记者到达位于米拉village售楼处时发现，这个项目的售楼人员远远多于看房人，除了两名工作人员在为客户介绍项目以外，其他工作人员均在旁边休息。据项目售楼人员小李(化名)介绍，该项目目前在售的有住宅和商住部分，其中住宅的价格略高。对于是否会再度降价，该工作人员表示，已经降得不少了，不会再降价了。

　　记者在门口遇到了刚看过该项目的王先生(化名)，“我看过这个项目很多次了，我家就在附近，想给孩子买一套，如果去年七八月份是这个价格可能当时我就买了，现在看看觉得还在降价，所以再等等。”与米拉village相比，与其相距不远的星悦国际的“运气”似乎好很多，该项目去年6月22日拿下了15栋楼的预售证，截至2011年12月下旬已成交300套，业内人士告诉记者，星悦国际赢在了“踩对点”上，“它在购房者心理价位还没有下调的时候就将价格调至了1万多一点，当时不少购房者还是能接受的，如果放在目前的市场就不好说了。”

　　新一轮降价潮来袭

　　位于六环外侧附近的珠江奥古斯塔城邦(萨尔斯郡)和合生世界花园也在低价出售房源。

　　在珠江奥古斯塔城邦(萨尔斯郡)旁边的即为合生世界村的售楼处，2011年12月31日的合生世界花园正处于最后的排号阶段，据其工作人员介绍，2012年1月3日开盘，开盘当天先到先得，不以排号的顺序来定，“您如果有意向的话开盘之前得先交个意向金，这样我们能保证你能买到房子。我们这个项目是2010年拿的地，楼面价都5000多元/平方米了，再加上建安成本和税费，现在这个价格根本不赚钱，龙湖时代天街是低于成本价20%卖的，我们是低于成本价10%卖的。”

　　据该工作人员介绍，该项目还推出了分期付首付的付款方案，购房者刚开始只需付1成首付，半年内把首付付完就可以。在其营销战略的指导下，该项目1月3日开盘就取得了不错的销售效果。

　　据记者了解，因该项目采用先到先得的方式，开盘的前天晚上就有不少人开始排队。开盘当天售出了300多套房源，销售率达到了90%。