开建公租房 集体土地受压被突破

　　在巨大的压力之下，曾被国土部明令禁止开发的集体土地成为保障房建设的新突破口。国土部部长徐绍史日前透露，北京、上海等城市已获批准可以开展集体建设用地建设租赁住房试点，先行试点。

　　1月9日，业界专家在接受《国际金融报》记者采访时表示担忧，主要集中在是否会出现小产权房问题，以及如何分配集体建设用地的拥有者和使用者利益的问题上。

　　高压之下的选择 

　　但由于担心借试点变相建设“小产权房”，国土部门对集体土地建设租赁房一直持谨慎态度。2011年5月，国土部为此出台了《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。

　　那么，为何半年之后，国土部的态度发生了如此大的转变？

　　“放开集体土地这一政策口子主要是为了解决目前保障性住房遇到的瓶颈。一方面，在市区开展保障房建设成本很高，资金缺口大，地方政府吃不消；另一方面，市区土地也是供不应求。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时表示，当时地方政府是签过“军令状”的，因此，考虑到种种压力，国土资源部和住建部在开放集体用地上得到了统一。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为这是一件一举三得的事情。“一方面可以解决公租房的土地来源，其次可以盘活农村的建设用地，尤其是闲置土地，第三可以为中低收入者解决住房困难的这些问题。”

　　疑似“小产权”？

　　那么，从明确禁止到试点范围扩大，在农村集体土地上建设公租房是否将成主流？占用农村土地建设公租房，会不会如之前国土部担心的那样，催生新的“小产权房”难题？

　　对此，住建部住房保障司司长冯俊表示，利用农村集体建设用地建公租房正在试点，与“小产权房”不是一个概念，也不会造成“小产权房”合法化。

　　杨红旭也认为，只要控制得当应该不会出现小产权房问题。“投资主体是政府，政府的主要目的是解决供地问题，并不是盈利。”他认为，放开集体土地是大趋势，未来试点范围可能会扩大，但应该只限于公租房领域。

　　但在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，此时放开集体土地建设公租房并不是明智的决定。他认为，集体土地放开后会能够暂时解决土地供应问题，但目前这方面的相关法律、制度等都还不健全，后期可能会出现多方面的利益争端，尤其是集体建设用地的拥有者和使用者的利益分割问题。

　　“从某种程度上可以说，国土部的这种决定有在教地方政府如何作假的嫌疑。”宋会雍认为，这样会让集体土地面临被地方政府挪用的风险。“为了完成公租房任务，地方政府会更多的挪用廉价的集体土地，而舍不得用价格昂贵的城市土地。此外，没有获得试点资格的地方政府也会失去建保障房的动力。”