超2000亿房地产信托集中兑付施压房企资金链

　　分析人士认为，楼市今年或现兼并重组潮

　　在严格的限贷、限购等调控政策下，楼市成交量下跌，房价出现松动迹象。楼市低迷的同时，房企资金链也愈加绷紧。而今年有超2000亿房地产信托面临集中兑付，无疑进一步加重房企资金压力。

　　接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，房地产信托面临刚性兑付风险的可能性较小，但信托资金集中到期会加剧房地产行业重组兼并，部分房企在今年尤其是下半年面临被淘汰出局的命运。

　　由于银行信贷收紧，从2010年开始，通过信托途径融资成为房企无奈选择。用益信托最新数据显示，2011年新成立房地产信托达2670 .74亿元，在集合信托中占比最高，达38%。

　　楼市低迷，房地产行业背后金融风险逐渐凸显。目前，已有多家机构发布报告提示房地产信托背后的风险。中金公司报告称，7000亿房地产信托还款期集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿，总还款额约2500亿。

　　“刚性兑付风险可能性不大，就算房企销售回款不能及时到位，也可以发新补旧、找第三方接盘缓解一时资金压力，在流动性上会面临一些困难。”一位信托公司高管对记者说。他还表示，相对于信托公司，房企的资金压力无法转移，如果降价促销仍不奏效，只得出售项目股权，将项目卖给大型房企或房地产基金，甚至最终被淘汰出局。

　　北京大学房地产发展基金研究中心副主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长杜猛告诉《经济参考报》记者，一般上市房企利润率在15%至25%，而信托途径融资成本都在15%以上，再加上严格调控，地价和房价被打压，利润空间进一步压缩，房企资金困局将进一步显现。他还向记者透露，除2000多亿信托资金外，还有超2000亿投资于房地产行业私募股权基金面临偿付，而私募股权基金回报率一般在18%至25%之间，更将加重房企资金负担。在他看来，房企利润降低，资金成本加大，同时面临集中还款境遇，房地产行业今年下半年将出现破产和并购潮。

　　用益信托研究员岳婷对《经济参考报》记者说，开发商资金链紧张甚至断裂，要从整个房地产行业政策环境和经营环境考虑，信托只是其中一部分，不排除个别房企因为信托兑付问题被兼并淘汰出局。

　　在房地产信托集中兑付加大房企资金压力的同时，楼市调控的持续及卖房难度的升级使得股权交易日渐升温。据北京中原市场研究部统计2月首周以来的京沪产权交易所数据，新增挂牌的房地产产权股权数量达到了近10宗，总市值数十亿元，其中更是有3家企业转让100%的股权。

　　中原地产分析认为，在目前看来，2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件，特别是信贷继续偏紧已成定局，在大形势下，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计规模股权交易全年很可能突破千亿，而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。

　　国泰君安研报则称，除房地产信托今年进入还款高峰期外，银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期，预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能。对于部分优质大型开发商来说，具有融资优势，手握大量现金，能够抓住有利的并购时机。

　　上述信托公司高管告诉记者，通过信托途径融资房企既包括大型上市公司，也有很多中小开发商，信托集中兑付将考验它们的资金融通能力。杜猛则称，包括信托、私募股权基金在内的高成本资金将加速房地产业的洗牌进程，为大型房企并购小型房企提供机会。在他看来，未来融资能力弱、内部营销能力差和产权不清晰中小房企将率先出局。