房地产调控亟须跳出“短期化”怪圈摆脱影响

　　自去年下半年以来，房价环比下跌的城市数量逐渐增多，房地产的调控朝预期方向发展。随着调控效应的累积，局部地区的房地产调控也面临较大反弹压力。中国证券报认为，未来房地产调控不会动摇，同时，为促进市场长期健康发展，要更多从市场化和中长期制度建设入手，摆脱调控中“短期化”的影响。稳定供需、抑制投机以及建立住房保障体系，将成为中长期的行业调控方向。

　　以“国十条”颁布为标志，本轮房地产的调控可分为两个阶段。第一个阶段是2010年4月至2011年9月，即从“国十条”颁布至台州等二三线城市进入实施限购政策城市名单。在这一阶段里，房地产调控政策不断趋紧，房价由之前的快速上涨逐步转向滞涨。第二阶段是去年9月以来至今，这一阶段没有再出台明显的加码措施，但在先前政策累积效果和宏观经济环境变化的作用下，全国房价开始真正出现有效下降。

　　值得一提的是，去年四季度以来，佛山、芜湖等地试图放松调控的措施均被叫停，尤其是新近发生的芜湖“救市”，其财税补贴等手段虽未触及限购限价的“红线”，但仍被叫停。可以说，未来一段时间，以限购、限贷为代表的调控措施不会有松动的可能，各地各种“试盘”调控方向的行为将被制止。在这种政策环境下，今年上半年全国总体房价仍有一定的环比下行空间。

　　但目前的调控效果仍是短暂的和阶段性的，在市场长期健康稳定发展方面还有很多的文章要做。

　　国务院领导最近也表示，房地产调控目标主要有两个：一是促使房价合理回归；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2000年以来，我国先后经历2004年、2005年、2007年和2010年四轮房地产调控。过多关注“短期化”效果的调控暴露出一些不容回避的问题。一是需求调控往往压抑下一阶段供给，反而给未来房价带来上涨压力。二是过于频繁的调控转换，可能带来市场较大波动，影响到正常投资和消费。

　　调控进行到当下，在坚持调控方向不动摇的同时，又要认真考虑房地产行业中长期发展方向。加快建立自由度更高的行业市场，在相关法制体系建设完善之后，调控将不再总是落入“重则萧条，轻则过热”的循环之中。

　　稳定供需、抑制投机及建立住房保障体系，是房地产行业长期健康平稳发展的必要组成，均将成为中长期的行业调控方向。

　　首先，房价上涨和下跌归根到底是由供求关系决定的，在住房刚性需求相当长一段时间内仍将存在的情况下，协调好短期供给调控和长期需求增长之间的关系十分重要。

　　具体而言，应继续推进相关财税体制改革，改进土地出让制度，稳定开发企业的投资预期，避免地价和房价产生螺旋式上涨局面。

　　建立完善适合我国国情的住房供应体系，形成商品房、二手房市场互补，买卖和租赁市场共同发展的市场格局。

　　保护合理住房需求，金融部门应考虑对首套及中小户型购房者给予利率优惠，对二套及以上购房者给予惩罚性利率或停止按揭贷款。

　　其次，在税收制度上要区分投机性购房和存在真实合理需求的购房，避免“误杀”。毕业、结婚首套购房和拆迁安置、城镇化外来人口购房、改善居住条件等购房群体，应在制度安排上满足购置需求，可适用比目前更低的税费标准。

　　同时，抑制投机购房将成为一项长期目标。在个人住房信息系统等配套措施建成之后，“限购”政策将逐步朝房产税等经济手段过渡。此外，打压投机需求还可通过提高二手房转让税收来实现。

　　再次，完善保障性住房体系。“十二五”期间我国将陆续开工建设3600万套保障性住房，未来3至5年我国纳入住房保障体系的城镇居民户数有望达到20%左右，届时保障方式也将适时由目前的实物保障转向货币补贴为主。保障房分配、退出机制、转让收益等相关领域措施，也将逐步明确。