楼市微调要守住底线 地方政府不应擅自逾越

　　住建部政策研究中心副主任王珏林2月14日表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。王珏林的这个表态，显然是针对近日芜湖市政府出台的“救市”政策所引起的风波作出的。芜湖的“救市”政策虽然已被住建部叫停，但是已经在房地产市场上产生了影响。它已成为房地产调控政策是否将要转向的一个标志性事件，它的出台显示了地方政府面对目前刚刚开始出现拐点的楼市所承受的巨大压力，而它的叫停也提醒市场，现在离调控目标的实现还有很大距离，而中央政府调控房地产市场的立场不可能出现动摇。

　　但是，如果说地方政府对已经出台的调控政策一点也不能动，可能也是不现实的，因为，中央政府的调控政策只是提出了一些原则性的方向，具体的细则是由各地政府根据本地情况制订的，各地出台的调控政策在内容上有很多的不同之处。因此，地方政府对职权范围内的某些政策细则进行微调也是说得过去的。事实也证明了这一点，住建部并没有否定所有地方政府进行的微调。据统计，到目前为止，国内已有超过14个城市的地方政府在近期出台了微调政策，其中佛山、成都、芜湖三个城市的微调被及时叫停，政策的“有效期”最短的连一天都不到，但更多城市出台的微调政策却未见叫停，也就是说，它们在调控初期发布的严厉政策已经不再执行，而代之以更贴近市场实际的政策了。如果地方政府在这方面没有丝毫的自主权，事无巨细都要向住建部请示汇报等待批复，估计住建部将不胜其烦。

　　原先推行的房地产调控政策能不能进行适当的调整？这要从政策与市场的关系来找答案。

　　客观地说，本轮调控虽然声势浩大，但它基本上是由政府的行政权力在推动，特别是其中的限购政策，更是在非常时期不得已而为之的一种行政手段，这是住建部自己也承认的。政府可以调集各种社会资源，在短时间里让市场按自己的意志出现变化，但是，政府的调控手段毕竟是一种行政手段，它与市场难以做到“严丝合缝”，市场因为各种因素的作用，随时会出现变化，使调控手段出现偏差。因此，政府根据市场的变化，不断地调整调控政策，修改某些已经不适应市场情况的政策，不仅是可以理解的，而且是必须的。一些城市未被叫停的微调政策，大都就属于这样的范畴。比如，北京、上海、天津等城市都在最近提高了普通商品房的认定标准，原来属于“豪宅”的一些商品房被划归到了普通商品房之列。这就是一种符合市场实际情况的微调，它能够让刚性需求者享受到调控政策所允许的对首次购买普通商品房税收和房贷上的政策优惠。

　　因此，房地产调控政策不是不可以进行微调，而是应该遵守一个底线，这个底线就是让刚性需求者能够以更少的经济代价购买到自住房，改善自己的居住条件，这也正是此次调控的根本目的。看看一些地方被叫停的微调动作，就可以清楚地看出，它们已经逾越了这条底线。佛山市住建局在去年10月出台的一项政策规定，已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围，这等于是开出了允许投资性购房复活的一扇小门。成都市房管局在去年11月召集当地开发商开会，表示在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至４套，这显然已大大超出居民自住的范围，等于是在鼓励富人投资房产。芜湖市政府在今年2月决定对在芜湖市区范围内购买普通商品房的居民实行契税优惠和购房补贴，这更是利用地方政府对当地财政政策的决策权来推动当地房地产市场回到调控以前的老路上去。细看这３个城市的政策调整，其实已经不能用“微调”来形容，而是一种重大调整。这些政策一旦实施，实际上就使市场回到了本轮调控展开之前的状态，因此，它们被上级部门叫停是理所当然的。

　　值得注意的是，最近几个月来，每当一些地方政府对当地的房地产调控政策进行微调的时候，总有人将其理解为调控政策将出现转向，并给予严厉的声讨。但是，这种过度的解读并不符合市场的实际状况，虽然听上去很痛快，却无助于市场调控的发展和深化。只要是有利于满足中低收入者购房，并对这种刚性需求给予鼓励支持的，我们都应该视为有利于实现调控目标的行动而给予支持。只有那些通过政策调整重新给投资投机势力开出口子，有可能导致市场回到调控前老路的政策变动，才是我们必须坚决反对的。