房地产调控与城市化发展的思考

      房地产业作为国家的主导产业，为我国国民经济和社会发展作出了重要贡献。但近年来，房地产市场出现了过热的现象，为遏制这种过热现象，国家出台了一系列宏观调控政策。我认为在房地产宏观调控中要有哲学的反思精神。

　　正确定位社会发展所处阶段，准确分析当前发展主要问题

　　党的十一届六中全会通过的《关于建国以来党的若干历史问题的决议》，首次提出了“我国的社会主义制度还是处在初级的阶段”。党的十二大报告进一步提出：“我国的社会主义社会还处在初级发展阶段”，并指出这个阶段的根本特征是“物质文明还不发达”。社会主义初级阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需求同落后的社会生产力之间的矛盾。中国目前处在社会主义初级阶段过程中的什么位置？到底是“人民日益增长的物质文化需求”是主要方面，还是“社会生产力的落后”是主要方面呢？如何看待市场经济过程中“人民群众”结构出现分层？如何看待各个阶层合理和不合理的需求？如何看待当前生产力处在那个阶段？

　　生产关系一定要适合生产力的发展状况，这是社会进步的普遍规律。当生产力与生产关系发生矛盾时，如果继续发展生产力，就只能调整生产关系。否则，保持原有生产关系就是倒退生产力或者是打击生产力的发展。生产力和生产关系的相互作用构成生产方式的矛盾运动，在生产关系的根本变革实现以后，生产关系同生产力的不适合又转化为适合，从而又在新的基础上开始了生产力和生产关系之间的矛盾运动。生产关系和生产力由适合到不适合，再到新的基础上的适合，是一个循环往复的无限的前进运动过程。这就是生产力与生产关系矛盾运动的基本形式。生产力和生产关系的矛盾运动表明，生产关系一定要适合生产力状况的规律，是人类社会发展的根本的普遍规律。

　　当前，中国成为世界第二大经济体，生产力得到了极大地解放，现阶段社会发展主要矛盾和矛盾的主要方面不是落后的生产方式，而是制度体制制约下的生产关系失衡，反过来制约了生产力的进一步发展。

　　房地产宏观调控形势下，理性判断房地产回归合理价格

　　可以肯定，房地产价格过快上涨的势头得到了有效遏制。 但政府和老百姓感觉价格没有回归到合理区间，而恰恰就是这样一个不解，让人们重新思考什么价格是合理的。作为决策层及其智囊团认为，房地产通过这样的调控是可以调到他们认为合理的位置的，而这样强硬的政府干预都没有实现预期，反过来就要思考：到底是哪个环节出了问题？一切经济学、社会学解决不了的问题，就要上升到哲学的高度来思考。中国社会主义初期阶段的主要矛盾是落后的生产力和人们日益不断增长的物质文化需要，是这对矛盾推动了社会的进步。我们在初级阶段意识到这是社会的主要矛盾，经过这二三十年的发展，理论界学术界很少讨论主要矛盾的问题。商品的价格涨落主要看供求关系决定，中国近十年的房地产之所以出现严重泡沫，而且出现持续上涨的原因是炒房、过度投机。过度投机和过度炒房的根源是什么？改革开放30多年来，积累了那么多的GDP，积累了巨大的社会财富，960万平方公里的财富堆放在少数一、二线城市，短时期过度集中在房地产必然要造成泡沫。

　　满足人民群众物质文化不断增长的需求就要涉及到阶层的分析。加大保障房建设是满足最低阶层人民群众，实现居者有其屋。同时我们也要考虑富裕阶层，中产阶级不断增长的住房投资需求，既要关注底层，又要兼顾各方。衣食住行、教育医疗、生老病死这些横向的行业需求，必须与纵向的各个阶层内在需求结成网格化，才能实现渠道畅通、结构有序、各取所需。全方位改善社会合理需求关系，再次唤起人的积极性和创造性，进一步解放生产力。

　　要长期实现合理房价，只能用时间换取空间。由于短期内全球流动性仍然充裕，中国城市化进程刚刚过半且步伐加快，房地产价格将长期向上。短期内房价大幅度下跌既不现实也不安全，保持适度平稳小幅波动，通过中期财富累积、通胀预期和城市化进程来对冲高房价。

　　走有中国特色新型城市化发展道路，实现城乡双向流动格局

　　房价上涨的理论依据是巨大城市化发展空间。数据显示，中国城市化过半，未来20年将有2—3亿人要进城。按照这样的发展思路，加之每年7%—8%的经济增长速度，城市土地有限，房价必然要涨。

　　由于中国人口众多的国情和粮食安全等因素限制，中国城市化发展道路，在世界上没有样板可以模仿。现行的单向政府主导的农民城市化道路，既不可持续也不科学。中国必须在城市化进程中同时加快农业现代化，农业现代化的基础是农业机械化和农业产业化，势必要把资金、人才等城市优质资源引向农村。合理引导“农民进城”和积极鼓励“富人上山下乡”双向流动，拓展“两条腿”走路的新型城市化发展道路。实现这一新型城市化发展模式的关键是要进一步推进土地制度改革与机制创新。

　　放缓传统城市化发展速度，降低房地产刚需规模和预期，是长期保持房地产价格回归合理的长效机制。农村宅基地市场化流转，一方面可以补偿农民财富欠债，另一方面城市的资金才可以进入农村。联产承包的农村土地责权分明，通过适度的产权制度创新实现集约化和现代化。制定长期稳定有效保护投资者预期回报的制度安排，才能实现双向流动。

　　中国乡镇集体林权制度改革最彻底，效果最显著，为农村土地制度深化改革积累了宝贵的经验。从根本上解决了城乡二元结构的历史矛盾，实现城乡之间优质资源长期有效自由流动，城乡之间的环境、收入和幸福感差距就会进一步缩小，中国城市化完全可以走出一条自己特有的成功之路。