城市综合体将是未来城市商业发展主要载体

　　 在业内普遍认为城市综合体在全国泛滥，更在成都因其估计有千万级的体量夺得“野蛮生长”的头衔、让人们忧心其极度过剩的当下，我们不得不探究其成因何在？出路何在？在大家就其政策、规划、融资及招商运作等进行深度剖析、解读的另外一面，我们只想看看一个简单的对一般购置者直接相关的因素，那就是一个好的城市综合体的产品(特别是住宅类产品)的价值问题。在记者的调查采访中，我们不能发现，一个好的城市综合体将是未来城市商业发展的主要载体，而其住宅产品相比普通住宅产品的溢价空间或高达10-15%。

　　作为城市综合体重要构成的购物中心是商贸主阵地

　　在某综合体成立仪式上，四川省房协副会长郭漫舸讲道：“我从事房地产这么多年，确实也研究了很多商业问题，最近我把目光放到了社区商业这块。我看到一个痛苦的现实，那就是，我们大盘也不缺，有实力的开发商也不缺，也开发了很多所谓的社区商业、商铺，也卖得很好。那在卖了以后呢？我们大量看到的是什么水暖器材，包括苍蝇馆子已买了，租金也很低。这形成恶性循环，它不光是投资回报得不到保障，还可能导致社区品质的日益下降。”

　　而在同期会上的对话环节中，成都市商务局副局长张金泉则明确讲到，“我们商业地产的开发模式，我们社区商业发展的路径，就面临一个转型升级的重要时候。”他个人认为，“第一，我们的城市化发展中，商业地产的发展将从过去主要重开发环节向我们如何去运营环节的转化；第二，我们商业地产的开发模式，从早期的街邻商铺为主的开发模式，将向后期的以自持为主的模式。”我们社区商铺的主体，将从现在常规模式，比如干杂夫妻店的模式将向品牌化、连锁化发展。而从商业角度来讲，购物中心将是我们城市最主要的商贸阵地。

　　相比之下，城市综合体的住宅产品溢价空间或高达10-15%

　　2012 年11月10日，在中铁置业在成都举行的三亚·中铁子悦薹的产品价值说明会现场，记者采访到该项目的营销策划副经理张阳。在回答记者有关城市综合体的住宅产品的投资回报问题时，他告诉记者说，他们的首先参察的是深圳大悦城。深圳大悦城是当年中粮集团在深圳开发的一个综合体项目，其包括有写字楼、有酒店、有商业，通过他们在深圳、北京和上海等的考察调研他们在测算后发现，相比之下，在同一地段、同一物业(包括品牌也在相同的层次)的情况下，城市综合体的跟普通的住宅相比回报要高些，当然也要根据不同的城市有一定的差异，但是他们现在基本上认为上述溢价空间在10-15%。他还补充到，因为要做城市综合体，他们是在开发之初做了专题考察后得出这样一个情况的。

　　在听其介绍的情况时记者发现，很显然中粮、华润、万达的综合体模式都进入了你们的研究范畴。

　　建设路住宅的综合体效应 阳光•新业中心将其在九眼桥续写

　　在成都，很巧的是，率先成功引进建成运营城市综合体的都在城市的东北面。如位于成仁路口的万达锦华广场、万年场的华润万象城和建设路的龙湖三千集。万达和万象城对其住宅产品的效应我们不在此赘述，单表一下建设路上的龙湖天街。据调查了解，我们发现，龙湖三千集配套的住宅中，一般同类型产品都比其他相邻的产品市价高。公开资料显示，龙湖三千集配套中龙湖三千城的二手房市价为1.2万元/平方米左右，附近的浅水半岛的二手房市价是9000多元/平方米、合能耀之城是10000元/平方米，包括最新消息显示的九龙仓御园一期最后50席均价10000元/平方米……

　　记者在建设路走访时，抢眼的还有建设路阳光新生活广场。仔细了解后发现这家位于“成都市东二环路不建设路交汇处，以‘伊藤洋华堂’为主力店，配以‘苏宁电器’旗舰店，汇集时尚、美食、娱乐、空间艺术、生活文化、精致朋务于一身之逸趣主题的全生活贩物场所，也是成都东北部匙域集合流行时尚品牌最全、集中主流商户最多的商业配套中心。”

　　经多方联系，记者采访到了建设路阳光新生活广场的打造者——阳光•新业中心

　　阳光•新业中心是在成都东一环所在的九眼桥建立的一个全新的综合体项目。据介绍，阳光•新业中心规划逾10万㎡的高端商业，打造区域内唯一旗舰商业体，并联手橙天嘉禾引进星级旗舰影院，拟引进H&M、哈根达斯、星巴克、苹果专卖店、丝芙兰等众多时尚品牌，并多次接待法国和新加坡的大型商务财团及考察团队，未来将引进更多知名商家，其中不乏众多首次进驻成都的高端品牌，填补区域商业空白，助力九眼桥成为全天候繁华中心，成就成都娱乐购物首席目的地。

　　据了解，鉴于其对综合体住宅产品的认识，其推出的住宅类产品也是很丰富的，兼顾商住的同时，也兼顾住和租等。一如46-90㎡精装SOHO公寓，因其商住两用，百变空间随意组合、小投资大回报、不受限购政策制约、自由购买轻松贷款等特点，一直稳居“最佳投资品”宝座，用于自住尊贵舒适；二是，49-97㎡天际LOFT。高端天际LOFT，多空间、多功能户型设计思路，无论商用或家用的空间解决方案，都将空间价值最大化。三是，宣称为“城市中央华宅巅峰居住体验”的产品——85-200㎡定制级国际公馆。阳光•新业中心国际公馆，占据一环稀缺地段，毗邻香格里拉旁，旁依成都七中、四川大学等最顶级教育资源，俯瞰锦江最美江景，坐享区域内唯一旗舰商业配套。

　　最后，阳光•新业中心的相关负责人强调说，最大量的不可复制的城市最优资源，在这里集中汇聚，为您服务。

　　其实，综合体在成都东北边的成功崛起后，这些品牌都不约而同的将其模式复制开来，比如前面提到的阳光•新业中心之外，当然还有万达、龙湖等等。同时引来的一股综合体热潮，而此风生水起并不是空穴来风。