龙华、福田、南山三区成深圳楼市之“最”

　　不可撼动的中心地位 豪宅唱主角

　　福田这个具备天时、地利、人和的片区让“正中心”的地位已然无可撼动，2012年福田全年有10余个楼盘在售，成为近几年来供应量较高的一年，2012年福田区全年共成交新房住宅117738平方米/1437套，成交均价30198元/平方米；其中兰江山第、深物业彩天怡色、君临天下依次位居片区前三，福田没有新盘能够进入深圳全市前十名。

　　目前的福田建设已趋于成熟，土地供应也相对较少，这也给新入市的楼盘带来了诸多的利好，因为稀缺，所以竞争力并不明显，然而，片区各种利好的叠加也让价格趋于高位，置业者也较为高端。

　　现在的福田已经进入发展的鼎盛时期，具备高起点、高规划的福田，不仅是深圳的行政、金融、信息、商务、文化中心，也是不少深圳人选择居所的第一片区；不管深圳的中心西移、东拓还是北上，福田的中心地位始终无可撼动，这源于福田各方面发展的支撑，也源于地缘的利好。

　　资源与产业相结合

　　在深圳，每个区域的功能均不同，而福田是以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业和文化产业为支柱的“1+3”经济发展架构。片区分为中央商务区（即CBD）、泰然•天安科技园区、福田科技广场、华强北商业区、福田保税区、八卦岭工业区等经济发展龙头片区，从而形成不同的经济圈。

　　片区拥有深圳市区少有的生态资源，早在“十五”计划时就将福田建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区，在注重独特的物质空间环境的创造、营造城市重要国际性标志的同时加强区内宝贵自然生态资源的保护。

　　事实上，生态绿地对于地产项目来说就是得天独厚的核心优势，尤其对于占据山水双重景观的项目来说更是弥足珍贵，银湖和香蜜湖豪宅群就是极好的例子。

　　福田的楼市前景

　　环境、配套、交通构成纯居住生活区必备三大基本支持要素，福田区综合交通规划具备一定的科学性与合理性。以深南大道、北环、滨河为主的路面交通连接深圳各个片区；地铁1号线与4号线紧系福田与其它区域；未来，深圳地铁９号线、中心区全国唯一的地下火车站也在规划当中，这将拉开福田交通系统的全面升级。

　　事实上，福田从保值、增值与发展角度看，无论购房自住、还是投资，福田在深圳的地位是其它区域所无法比拟和不可复制的，也正是因为这些利好，福田的楼盘大多聚集了深港两地的购房客户，在未限购前许多楼盘不但网罗了来自深圳各区域的刚需客及投资者，港人占比达到3成以上，跟其它片区相比，福田楼盘吸客要明显大得多。

　　然而，片区因为较高的价格，而使得部分刚需客与片区无缘。

　　龙华新区

　　舞动深圳楼市最热片区

数据显示，2012年龙华片区全年成交6345套，成交面积为567945平方米，成交均价为19400元/平，全年成交金额1103954万元。成交量比2011年高出近1倍，但价格比2011年的20200元/平的均价稍有回落。

　据统计，2012年龙华区全年入市11个新项目中，星河盛世、水榭春天、龙华花半里、绿景公馆1866等4个项目成交量位居深圳前十。其中，星河盛世以138053.78平方米/1611套位居全市成交量的季军，以296138万元的成交额获全市成交金额年度冠军。

　　2012年，龙华新区因地理位置的良好，配套规划的，及新盘集中发力而成为深圳最热片区。

　　高铁效应

　　对于龙华规划火车站的消息早在几年前已经产生了效应，早在09年，刘先生在金地梅珑镇买了一套房，他告诉记者，之所以会选择在龙华置业，是因为看好龙华后期的发展，最重要的是因为片区规划建设有贯通南北的深圳北站。

　　时隔3年，龙华新区发生了变化，2011年12月26日深圳北站正式通车至今，先后开通了湖南、武汉、郑州、西安、北京等地列车，高铁的运营加速了深圳与其它城市的同城化。高铁给片区带来提升的同时，也给龙华人们带来了担忧，车站作为人群的聚集地，必定给片区带来一些不便。

　　在龙华的定位中，将依托深圳北站的交通优势，建设与福田、罗湖中心区商务体系相衔接的高端商务区，重点发展总部经济、产业金融、科技研发等高端产业，此片区将规划成为两大功能核心中的“商务核心区”。

　　配套有待完善

　　从龙华现在的整体来看，还处在环境有些杂乱，没有集中的大型的购物中心及商业，部分区域只能到龙华中心区进行消费，许多小范围内生活基本配套也不如人意。新兴起的北站周围，现在除了拔地而起的住宅项目外，在配套上还是空白，在商业配套上只是部分楼盘自身配有商业外，目前没有大型的商业综合项目。

　　虽然片区现已开通地铁，但仍旧无法满足片区的运载能力，大部分置业者认为片区的交通状况影响着人们的生活。

　　家住龙华，上班却在罗湖的肖先生表示，“选择在龙华置业是因为片区的规划及未来的发展，和远期规划相比，房子具有较高的性价比；然而政府在投资力度，交通瓶颈的打通，公共配套的完善，商业办公的引导等三方面还要加强。”

南山片区

　　概念抄作下的深圳最高价区

　　在由东向西的发展浪潮中，南山仍是深圳楼市的后起之秀，前几年的南山供应非常大，而且以豪宅居多，前海、后海概念的抄作使片区的价格持续高位，而2012年，南山楼市发生了180度的大转变，入市的大多数新盘均以刚需产品为主。

数据显示，2012年南山区共成交新房住宅378078平方米/4173套，成交均价34374元/平方米，成为深圳均价最高的片区。其中招商雍景湾、阳光海滨花园、华侨城纯水岸3大项目位居片区前三位。

　　而2013年，南山区的供应仍不少，据不完全统计将有17项目将入市。将有至少5个项目集中在1月份入市，南园枫叶广场已于元旦当天开盘，栖游记在6日开盘销售。荔海春城花园、鲸山别墅九期、燕晗山居预计也将在1月份开盘，其中后两个均为别墅产品。

　　从后海到前海

　　优美的深圳湾畔，深港西部通道口岸区北侧，与香港中环遥遥相对，深港西部通道开通后，从香港到该片区的车程仅有15分钟，成为深港西部通道进入深圳的首站高档商务区。西部通道开通数年，深圳湾已经变得美丽，可是，所描绘的高档商务区还只是畅想。

　　后海因为一条西部通道、因为一片海而成为深圳的又一“豪宅区”，09年是后海楼市风起云涌的一年，时隔两年过去了，聚集了大量投资客的后海现在入住率仍旧非常低。

　　与后海如出一辙的还有前海，自从前海建设写入国家“十二五”计划起，楼盘就没有停止过对前海的抄作，在巨大利好下，规划涵盖的宝安与南山两大区域楼市早已躁动不安，2012年宝安的部分楼盘已经进入3万/平时代，而南山片区的二手房价格更是屡创新高。

　　据了解，前海合作区将高强度同步推进市政基础设施和单元开发建设，2013年计划完成年度投资100亿～120亿元（不含地铁项目）。主要建设金融功能区、文化创意产业区和现代物流园区等。

　　插花地上的更新拓展

　　政治经济学之父威廉•配弟的“土地是财富之母”这句名言在城市化快速推进的当今中国、在深圳南山被赋予了丰富的内涵；南山经过近几年的开发建设，现有的土地储备也已经非常稀缺，城市更新在南山片区也开始应用起来。

　　从2006年的田厦新村改造到后来的大冲村改造，在城市更新实施过程中，南山把城市更新和产业升级、优化产业布局紧密结合，使有限的土地释放更多的有形空间，增加企业可持续发展的无形空间，打造新的增长极。

　　南山更新项目，主要集中在蛇口片区、南油片区、南头（南山）片区、科技园片区、大沙河（北部）片区、华侨城片区。这些片区恰好与南山打造六大经济增长极、“再造一个新南山”经济版图重合。在2013年，入市的楼盘中就有好几个是旧改的项目。