城镇化加速房地产在二、三线城市存较大发展空间

　　时间进入2013年，“城镇化”成为关键词，不断被热议，城镇化推进将会带来哪些变化？又会怎样影响房地产和建材市场？

　　对于中国而言，“城镇化”已经不算是个新概念了，随着城镇化的推进与暗战，城镇化也进入升级时代——新型城镇化。

　　据悉，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿已经编制完成，近期即将发布，该规划称“城镇化将在未来10年拉动40万亿投资”。“全世界最大的投资机会，就是中国的城镇化。”著名经济学家厉以宁这样认为，城镇化是扩大内需最大潜力。

　　值得注意的是，“新型城镇化”成为2012年中央经济工作会议中的一大亮点，也是2008年至今首次单独把城镇化作为重点提出。

　　而在投资含义上，新型城镇化意味着房地产、水泥、新型建材、机械设备和大众消费品将是新城镇化过程中受益的“五朵金花”。

　　我们可以先来了解一下新型城镇化。

　　新型城镇化的定义，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。

　　新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。

　　城镇化的核心是农村人口转移到城镇，而不是建高楼、建广场。农村人口转移不出来，不仅农业的规模效益出不来，扩大内需也无法实现。

　　总而言之，新型城镇化讲究的是“软硬兼施”，在“硬环境”的建设上，无疑会利好房地产和水泥行业。

　　房地产新兴市场在二、三线城市

　　专家指出，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。“中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。”

　　因此新型城镇化的到来，业内普遍看好房地产。由于城镇化所带动的房地产市场的发展更多地集中在二、三线城市，因而，主要经营活动在二、三线城市的房地产上市公司将成为市场主体。

　　目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。

　　目前低于城镇化率50%的主流二三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥、唐山、廊坊等，城镇化率低代表城市的可发展空间更大。

　　中信地产、招商地产为代表的央企同样高度关注城镇化战略，包括镇江、嘉兴、徐州、廊坊、唐山、岳阳、惠州、南昌等众多三、四线区域市场都被机构重点推荐并进入房企视野。

　　2012年1-11月份，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.40%，1-11月份全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.10%。

　　各大城市整体来看，11月份的成交量，同比全部增长，涨幅最低的无锡同比增长28.79%。

　　从环比来看，除厦门环比下降2.53%之外，其余城市全部增长。

　　整体来看，三线城市成交套数合计环比增长34.38%，二线城市环比增长13.17%，一线城市环比增长37.24%。同比涨幅分别为125.31%、73.74%和84.01%。出现了明显的翘尾行情。

　　分析认为，从房地产市场的发展规律来看，二、三线城市楼市无泡沫；同时，尽管不知道未来产业转移的具体路线，但是产业向二、三线城市转移的方向是明确的，二、三线城市人口必将增加，因此，二、三线城市的房地产市场发展空间大。

　　数据显示，2011年上半年全国三四线城市累计推出经营性用地1638万平方米，新增自总建筑面积为1.63亿平方米，累计成交1355万平方米，全国三四线城市经营性用地出让总金额1263亿元。尽管在调控背景下，三四线城市新推的经营性用地的总量也并未明显增加，但供求比从去年的1：0.48上升到今年的1：0.73，其中商业类占比有所增加，可见三四线土地有趋热的势头。

　　2011年，龙头企业万科A在售项目分布在三、四线城市的比例接近30%。而今年以来一直没有新项目的万科，在五月一个月里集中新增了5个房地产项目，主要位于唐山、南充等三四线城市。

　　在城镇化持续升温的情况下，一向以稳健著称的招商地产也开始调整自己的航向。

　　2011年12月，该公司在武汉汉阳获取109.27万平米的举措，表明公司加大二三线城市布局力度。

　　水泥不再沉寂开启“强强联合”

　　虽然今年水泥行业遭遇淡季，但房地产的“春天”来了，其下游水泥行业的利好时机还会远吗？

　　据国家统计局的调查数据，我国城镇化率每提升一个点，将会有1000万的人口转移到城市，如果按照每人住房面积30平米来算，每年需新增3亿平米的住宅，若按照每平米住房建设需要0.2吨水泥计算，也就是说，每提升一个百分点水泥需求是0.6亿吨。

　　中国城镇人口由1978年的1.72亿增加到了2011年底的近7亿，城镇化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%，年增长1个百分点。

　　据此估算，中国2013年城镇化率将达到52.3%，以1.2亿人口城镇化计算，明年居民住宅建设需求水泥6.24亿吨。

　　“城镇化是水泥行业一个很好的机遇呀，中部地区，将会是城镇化受益最大的地区。”中国水泥协会名誉会长雷前治接受理财周报记者采访时曾表示过“我去过河南、浙江等地区实地调研过，发现我国目前主要存在三代农房：第一代农房以土胚房为主、两层平房为主，这代农房平均需要7至8吨水泥；第二代农房以二百平米、多层式房屋为主，一栋农房耗费水泥二十多吨；第三代农房以面积为二百五十平米的小洋房为主，这代农房需要水泥八十多吨。”

　　雷前治还曾指出，现在全国都在进行新型城镇化的更新，东部地区正处于二代农房向三代农房的更新过程中，中部地区存量多为二代农房，西部地区则在处于二代农房取代一代农房的过程中。

　　在一些重点工程建设方面，今年9月5日、9月6日，国家发改委网站连续两天发布了60个基建项目的投资批复公告，涉及投资总额超过1万亿元。

　　其中，轨道交通项目25个，总投资金额超过8000亿元。相关数据显示，每公里地铁建设对于水泥的需求大概是四五万吨。而据此前报道，到2015年，全国地铁运营总里程将达3000公里。而2020年，将有40个城市建设地铁，总规划里程将达7000公里，是目前总里程的4.3倍。

　　房地产建设方面，从近期房地产销售形势上看，消费者的购房预期发生了微妙变化，部分改善性刚需积极入市买房已经在多个城市体现出来，优势地产商已经在全国各地加速拿地。

　　随着这些基建的逐渐推进，将会给水泥行业带来更多需求空间。

　　根据数字水泥网站监测，自今年9月份以来，珠三角市场因英德爆炸事故，熟料生产受到限制，水泥和熟料价格均出现大幅上涨，分别累计上涨120元/吨和150元/吨，已由8月份最低价275元/吨上涨至目前的410元/吨，涨幅近50%。此外，三季度进入施工旺季，广州市场需求明显回升，发货量环比上升。

　　对于水泥行业在明年的发展，专家指出，在2013年一季度淡季结束、天气转暖之后，2012年的在建及新批项目将逐步开工建设，总体来看，2013年水泥行业需求面或将呈现出前低后高；而供给面，2013年的新增产能压力将明显减少。

　　在上市公司方面，大公司之间开始“强强联合”进一步打开市场。

　　2012年12月，为了深化安徽与中央企业的合作，搭建优势互补、资源共享的战略平台，实现强强联合、互利共赢，中国建材集团与安徽海螺集团在芜湖签署了“战略合作协议”。

　分析认为，这两公司签署了《战略合作协议》，在这种竞合理念下的合作将有利于2013年华东区域企业协同进一步加强，进而对区域价格上涨形成积极影响，这是2013年华东区域的主要亮点。

　　西部区域是海螺水泥近年拓展的新市场，该公司新增产能里西部占比较高，该公司将受益于国家西部增长极形成过程中带来的机会，这也是海螺水泥西部市场2013年的主要亮点。

　　水泥行业还有另外一家上市公司值得关注——江西水泥(000789,股吧)(000789.SZ)。今年6月国务院发布了“关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见”，根据意见，加大交通管线建设、危房改造、生态环境等领域的投资，预计总投资额超过180亿元，建成连接东南沿海与中西部地区的区域性综合交通枢纽和物流商贸中心；到2015年该区域基础设施建设取得重大进展，城镇化率大幅提升，这都利好了江西水泥。