长沙部分楼盘空置率超四成 泡沫风险在积聚

      从2009年起连续四年，长沙新房年成交量超过1500万平米，而人口年均增加不到10万人。两组数据背后，透露出的是长沙楼市的真实需求量，远低于成交量。

      根据《华夏时报》记者实地调查，长沙新区部分楼盘空置率达40%以上。多个楼盘开发商透露，这主要源于非本地人购房占比超过40%所致。

     但由此折射出的问题并未引起地方政府的警惕，土地收入占地方财政超过40%的比重，难以抑制政府的推地热情。长沙计划2013年供地达4600万平米，同比增加2700万平米。尽管供地过多导致利润率降低，并不妨碍开发商继续在这场盛宴里狂欢。

     空置率高企

     4月28日，30摄氏度的高温炙烤着长沙城，由央企五矿集团开发的总建筑面积超过150万平米的大盘五矿·万境水岸，选择了日落后的晚上开盘。这个主推110平米以上大户型的楼盘依旧受到追捧，新一轮楼市调控并未给楼市降温。

     这并非个例，长沙楼市近几年的天量成交已有印证。来自长沙房产研究中心提供的数据显示，2009年至2012年，长沙楼市新建商品房累计销售备案分别为1716万平米、2140万平米、1796万平米、1508万平米。

     在庞大的成交量背后，泡沫风险却在悄悄积聚，这从部分楼盘的房屋空置率可略见一斑。

     位于省府片区的欧洲城一期二期在2010年和2011年相继入住，但两年多过去了，记者从小区物业了解到，入住率尚不足50%。记者从业主QQ群中得知，至少三分之一以上购房者来自在一线城市工作的上班族。而在2010年底就已入住的湘江风光带楼盘“曙光泊岸”，户型全为100平米以上，至今入住率也不足五成。

     房屋空置率高企是长沙开发新区普遍面临的困境。奥林匹克公园、湘江世纪城、阳光100[简介 最新动态]国际新城、绿城[简介 最新动态]桂花城等超级大盘，也面临类似问题。

     在深圳工作的郑江雨曾在2010年9月，以5500元/平米单价购入欧洲城二期133平米的三居，以成本价放盘抛售2年，至今却依旧未售出。这个三居室的月租金只有1500元，若再花钱装修出租并不划算，只好空置等待接盘者。

     长沙好房子网彭碗杰经常与各大新盘有着亲密接触，据她观察，公寓类的中小户型入住率较高，而大户型的空置情况非常严重，以武广片区、省府片区、滨江新城、麓谷片区为代表的新城区空置率，普遍高于二环以内配套成熟的老城区。

     而外地人购房比例较高是造成房屋空置的一大因素，位于岳麓区的中海[简介 最新动态]国际社区原营销总监黄丹丹告诉记者，该楼盘外地购房人比例为30%-40%。新城国际[最新消息 价格 户型 点评]花都项目策划经理刘题解也透露，根据他们的统计，来自长沙以外的湖南各地购房者占比约30%，外地人占比约8%，“为孩子买房或者作为投资购买的，都不一定会入住，所以空置率会比较高。”

     外地人购房比例高企在靠近高铁的武广片区和省府片区最为典型，包括新城新世界、中城丽景香山、恒大绿洲[最新消息 价格 户型 点评]等多个楼盘销售人员曾告诉记者，购房者三分之一来自在长沙居住生活的本地常住人口，三分之一来自长沙以外的湖南各地，还有三分之一来自在外地省份工作的湖南人。

     德思勤湖南公司总经理熊靖表示，长沙部分楼盘空置率偏高，主要是因为两种情况，一是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况；二是“投资投机性空置”，市民把买房作为投资保值、抵御通货膨胀的手段，有点经济实力的家庭，一般都有两三套住房，这必然导致在一定时期内空置。

     30余个大盘超百万平米

     统计数据显示，2004年-2011年，长沙商品住房均价从2391元/平米，涨至5989元/平米，每平米上涨3600元，八年年均涨幅只有约15%，与一线城市动辄翻几番的幅度相去甚远。

     已有开发商因此萌生退意，联美地产湖南分公司营销总监王少轩告诉记者，联美做完目前售卖的一个项目后，准备撤出长沙市场，退回一线城市，因为供给量太大，价格不高，所以投资回报率不高。

     但长沙市场近年来巨大的成交量，使其成为各路开发商竞相角逐的省会城市之一。目前，万科、中海、绿地、保利、世茂、恒大、方兴、华润等品牌企业悉数入驻。

     今年1月，以6.9亿元摘得谷山460亩地块，正式宣布进军长沙。龙湖内部人士认为，“在中部城市中，长沙成交量大、房价适中，是一个很有潜力的市场。”

     由于当地政府大规模推地，目前，长沙百万平米以上的大盘数量已达三十个以上，其中，京投银泰环球村180万平米、恒大雅苑150万平米、碧桂园威尼斯城143万平米、新城新世界131万平米、中海国际社区130万平米、华润凤凰城120万平米、保利麓谷林语115万平米、珠江花城110万平米。

     长沙甚至涌现了200万平米的大体量超级社区，如中信新城[最新消息 价格 户型 点评]250万平米融城时尚综合体、新华都万家城300万平米、湘江世纪城400万平米、恒广国际景园(含商业配套)450万平米、北辰三角洲537万平米。最庞大的金茂梅溪湖国际新城竟达945万平米。

     2011年长沙人口普查数据显示，长沙常住人口为704万，中心城区人口仅310万，过去十年人口年均增加不到10万人。

     “政府大量卖地，对开发商不利的因素在于，土地价格年年上涨，但房价却很难涨上去，因为土地存量和供应量太大，目前开发商利润只有10%左右，与一线城市相差不少。”中建地产湖南公司营销总监钱荣表示。

     尽管如此，钱荣认为，超级大盘频现，也显示出开发商对长沙楼市的信心。“我们公司还会继续拿地，今年就已经在梅溪湖片区拿下项目。”

     “大房企考虑的不仅仅是利润率，尤其是上市公司，每年都有业绩增长的压力，需要不断做大规模。”万科内部人士告诉记者，一线城市虽然利润高，但土地资源稀缺，每年可供出让的资源有限，增长的空间不大，大房企不得不在二线城市开疆拓土，继续深耕下去，毕竟城市化进程尚未结束。

     一家上市房企营销总监表示，大房企在于整体战略布局，每年都有扩张需求。一旦进入，就难言退出。

     政府卖地热情高涨

     房屋空置率高企，并未减弱当地政府卖地的热情。

     继2011年卖地收入达318亿元后，2012年长沙土地收入再次创出新高，全年土地实际成交454宗，成交面积为1756万平米，总金额为370亿元，综合地价为2112元/平米。2012年长沙完成地方财政收入共823亿，土地收入已经占比达到45%。

     “前几天参加了雨花区政府的工作会议，该区土地收入占财政收入比重超过了50%。”长沙某央企地产公司内部人士告诉记者，根据政府的数据，岳麓区和开福区的比重更大。

     而2013年更是放出天量土地，根据湖南省国土资源厅的供地计划，长沙今年国有建设用地供应总量为4596万平米，与前一年相比增加了2700万平米。其中，工矿仓储用地占最多，为1410万平米；其次为住宅用地，1072万平米，而备受市场关注的商品房用地方面，长沙计划为888万平米，占全省商品房用地供应的23%，位列各市州第一。

     “政府卖地太多了，完全没有规划。”钱荣对记者表示，长沙东南西北房地产四面多点开发，新城区太多，没有开发重点，导致道路、桥梁、学校、医院等综合配套设施不足，生活、出行极不方便，不少人买了房子几年也不想入住，宁愿在老区租房住。

     今年一季度土地成交依旧保持大幅增长，根据长沙市国有建设用地使用权网的数据显示，一季度长沙市内五区共有27宗挂牌交易，其中24宗成交、2宗流拍、1宗中止。成交面积84万平米，成交金额约53.2亿元。跟去年一季度相比，成交数量增长约85%，成交总额增长约242%。

     从各方资料和数据来看，大河西先导区、高铁新城(武广片区)、长沙金融生态区等新兴城区仍是今年长沙土地成交热点区域。