胡刚：三对策破解保障性住房建设资金瓶颈

　　近年来，从中央到地方都加大了保障房的建设力度。整个“十二五”期间，全国计划建设3600万套保障房。对地方政府来讲，国家实行房地产宏观调控，不少城市土地流拍或底价成交，直接造成地方政府收入减少。而保障房建设的根本在于资金，地方政府一方面收入减少，另一方面需要拿出资金建设保障房，这导致一些城市的保障房建设资金吃紧，如何破解这一难题，我认为可采取以下三方面对策：

　　1.对住宅地产分三类管理。第一类是保障性住房，由政府主导，企业参与，约占30%比例；第二类是普通商品房，主要为中产阶层提供住房，在政府计划下实行市场化建设，长期实行限购、限价等管理措施，约占60%；第三类是高端商品房，由市场调节，实行市场定价，由开发商依据市场需求自主决策和组织建设，政府开征房产税，实行宏观管理，约占10%。对商品房管理分为二类后，高端商品房价格的升降就不会影响到普通商品房价格，从而不会影响大多数市民购房自住需求。而对高端商品房的放开，则也有利于缓解地方财政压力。高端楼盘开发商有了销售收入，则会再去拿地，地方政府也就增加了土地收入，从而使地方政府有资金完成庞大的保障房建设任务。

　　2.进一步完善保障性住房类型体系。保障性住房应包括经济适用房、公租房、廉租房等多种类型。对建经适房的争议很多，我认为经适房有两点好处。一是，从资金层面和经济角度来说，建经适房有一定的必要性，因为政府可以依靠它们获得一部分资金的回款，而公租房的回款时间比较长；第二，从社会稳定的角度来看，中国家庭包括大多数的中低家庭拥有自己的住房财产是社会稳定的基础，而公租房不能起到这样的作用。对于经适房分配中出现的问题，应该进一步加强监管，加重处罚力度，而不应该取消经济适用房建设。

　　3.保障性住房供给应该多元化。一是允许企事业单位集资建房，使更多的社会资金加入到这种类型保障性住房建设中来。对于这种渠道的购房或者分房制度，政府要有监管和监督，严格准入制度。在房产属性上，要明确是单位用房，还是非商品房的属性；在户型面积上，中小户型的配比占极大数、禁止大户型。对于中小企业、非国有企业，民营企业等，政府也可以出台一系列的政策支持和扶持，让更多的人也可以受惠这类住房。

　　二是商品房项目中配建保障房，与集中建保障房的做法相比，配套保障房的做法可以规避“配套差、交通难、贫民窟集中”的社会问题。欧洲在建设保障房的时候，早就开始使用这种模式。可以称之为“大混居、小分离”的概念。商品房和保障房混在一起建设，但投入使用后分开管理，这样大家就都可以公平享受公共配套。同时这种做法还可以抑制地价的飙升，开发商在获得这类地块的时候，要考虑到成本问题，所以不敢随便抬价。另一方面，政府必须拿出部分土地出让金来用于保障房建设，但到目前为止国家尚无完善的制度来规范这一行为，这也是为何保障房发展资金缺乏的基本原因之一，而在商品房项目中配建保障房，就是变相地利用土地出让金来建设保障房，因为地价低了，政府收益低了，但开发商却建设了保障房，这点是非常好的，不用刻意去监督，自然而然保障房的建设就有了保障。

　　三是在政府管理下有计划、有步骤地在农村集体土地性质宅基地建设保障性住房，降低保障性住房的投资成本。同时也可以成为农村集体土地合理合法流转途径之一。