易宪容：减息过度反应或改变楼市调控预期

　　如果不能够有个正确判断，并制定相应政策，那么几年来的房地产宏观调控可能前功尽弃。

　　6月8日央行减息后，市场反应十分强烈。可以说，这次央行减息最先反应的是市场预测国内银行的政策性获得水平全面收窄，从而影响银行利润的增长，所以减息当天，国内上市银行的股票都全面深幅下跌。

　　可以看到，减息政策出台之后，无论是国有大行，还是股份制银行及中小银行都参与到了利率调整的行动中。不过，至于存款利率水平调整到哪个价位最为合适，各家银行也是心中无底。

　　我认为，这次央行减息影响最大的是房地产市场，或将改变整个市场预期。如果引导不及时，将重新激发起新一轮的房地产泡沫。而不是如市场不少人所分析的，让房地产企业及个人购买住房者的融资成本降低。

　　因为，无论是贷款利率下调可减轻购买住房者负担，还是降低房地产企业融资成本，这些影响对市场都是微乎其微的。因为，利率与本金相比，其占购买住房成本是很小的，更何况下调0.25厘占整个利率比重更小。还有，利率下调购买住房者可减少月供多少，这是建立在其购买住房的价格不会变化计算出来的。如果住房的价格下降，那么对其购买住房成本的影响才是真正的。近期，为何不少地方的住房销售增加，最为实质性原因就在于住房价格下跌。

　　还有，所谓贷款利率7折优惠，当前购买住房者是否能够享受到是不确定的。因为，这里所指的贷款利率可下浮到0.7倍，仅是商业银行贷款时其下限可到这里，并不是一定要银行把贷款做到7折优惠，银行这样做肯定是亏损的。这些对住房市场的影响不会太大。

　　当前，央行这次减息对房地产市场影响最大的是会改变市场之预期。比如，央行减息向市场发出一个强烈的信号，即不仅政府会力保经济增长在一个规划的水平上，如果没有达到这个水平，政府还可能进一步对货币政策放松。

　　也就是说，央行降息可以让房地产开发商、地方政府、住房投机炒作者意识到中央政府对住房市场宏观调整政策将会如2008年下半年那样出现逆转，当前的房地产宏观调控难以为继，否则会影响国内GDP的增长。而要保证GDP增长在一定的水平，政府就得保住房市场投资增长，就得把当前的房价稳定在一定的水平。

　　在这种预期下，经过两年多的住房市场宏观调整有可能戛然而止，或房地产企业又开始惜售，地方政府开始“软性托市”，住房投机炒作者重新涌入市场推高房价，刚需者则以为整个调控有变从而涌入市场抢购等等。从减息后几天所发生的事情来看，这种预期一直在强化。如果对此不能够有个正确判断，并制定相应政策，那么几年来的房地产宏观调控可能前功尽弃。这是减息后对市场影响最大的方面。