全面开征房产税须以土地财政转型为前提

　　近日，在湖南湖北将成房产税试点的传言与澄清中，房产税再度成为了争议的焦点。而央行调查司发布的报告应景地指出，限购政策在一定程度上伤及了刚性需求和改善型需求，增加了不必要的调控代价，应在适当时机退出限购政策，转而代之以征收房产税。

　　关于房产税的争议在2003年传闻开征物业税期间已经开始，在限购令推出之后，每当有房产税试点的消息传出，争议都会再度掀起。其实，房产税作为一种财产税，最重要的作用在于调节贫富差距和资源的优化配置，住建部官员也曾表示，“征收房产税能调节居民收入和财富分配，也能健全地方税体系，同时有利于资源有效利用，引导住房合理消费”。但由于官方对房产税的目的一直没有明确的说法，而当下又以房地产调控为经济生活的中心话题，于是房产税能否平抑房价就自然而然地成为了争议的焦点。

　　其实，各国对房产税的使用中，有一个非常重要的作用就是防止超量资本投入到房地产市场而限制对其他生产领域的资本投资。因为，房产税可设计成累进税制，将存量房与增量房均纳入计征范围，即拥有的房子越多则税率亦相应提高。央行此次提出的方案正是如此，“对于首套房或一定面积内的住房免征房产税；对于二套房或超过一定面积的住房，征收房价市值一定比例的房产税；对于三套及以上住房，将征收房价市值更高比例的房产税”。这样一来，炒楼的成本大增，利润空间也因此而压缩，对房地产的投机性需求因此得到抑制，炒楼者通过房屋套利炒高楼价导致刚性需求者与改善型需求者因房价太高望而却步的场景也可一定程度地避免，可间接起到平抑房价的作用。所以，在健全而合理的产权和财税制度下，房产税是可以起到让房价保持在合理水平的作用的。

　　然而，从这几日的网络反映来看，民众似乎对房产税不大欢迎，根据新浪乐居的调查显示，61.4%的网友“并不期待”房产税出台。其中一个重要原因是担心征税征到自己头上，因为按照重庆试点的经验和传闻中湖南湖北的方案，房产税的征收都会涉及存量房，即已购房屋。这样的态度并非只是对“万万税”的莫名抗拒，而是有现实依据支撑的。按照国际通行惯例，房产税与承载房屋的土地所有权无关，若土地私有，则对土地和房屋分别征收房产税与地产税，即可称为房地产税；若土地国有，则只对房屋征税，此时则称为房产税。而在我国，土地均为国有，在政府将土地70年的使用权售予开发商时，已收取了巨额土地出让金，土地成本占房价的1/3是行内默认的比例。此外，涉及房地产行业的税项和收费总计62项，占房价的约10%，其中土地增值税税率极高，分30%、40%、50%和60%四档。如果在土地财政尚存的基础上全面征收房产税，无异于重复征税，是极不公平的。

　　对于近日的官方动态，有分析指房产税的推出已是箭在弦上。但前段时间的《预算法》二审稿否决了地方自主发债在短期内的可能性，说明地方政府的财源可能仍将延续过往土地财政的方式。而今年以来随着经济下滑税收收入亦不容乐观，根据财政部发布的数据显示，1-7月全国税收收入64008亿元，同比增长9%，增幅同比回落19.9个百分点，在税收的拖累下，全国财政收入74467亿元，比去年同期增长11.6%，增幅同比回落18.9个百分点，不少地方出现收支倒挂的情况。这不禁令人担忧，房产税若此时开征，是否会沦为政府开发新税源的一个借口？

　　限购令作为一项特殊的行政手段，注定只能是短期的，正如住建部部长姜伟新所言，限购政策是不得已才采取的办法。房产税仍是大势所趋，她的使命不仅在于调节房价，更在于资源的优化配置和调整贫富分化。但要实现房产税的全面征收，不只是单独推出房产税的问题，其前提条件是土地财政转型的实现。唯有对土地出让金制度以及现行的房地产相关税费制度进行重整，并对中央和地方之间的收税分配等进行深入的税制改革，才有可能发挥房产税的效果。