易宪容：现房销售试点有望撼动预售制

　　近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上透露，该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点。消息一出，再度引发各界对商品房预售制度的讨论。

　　我们看到，十几年来中国住房市场之所以能够快速发展与繁荣，就在于两金融工具的创新。一是住房预售制度；二是住房按揭贷款。它们分别给住房的供给与需求提供了有效的金融杠杆。

　　可以说，在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，增加更多的住房供给，以保证中国的住房制度改革得以成功。

　　但从十几年的实践经验来看，由于中国住房预售制度是采取选择性学习引进，从而是一种单边风险承担机制，即该制度运行风险只是购买住房者、银行等单边承担，房地产企业则只是获利而不承担该制度运行的任何风险。

　　因此，改善现有的住房预售制度是当务之急。可以说，山东规划采取商品房的现房销售试点，是取消或改进现行的住房预售制度的一种方式。新的住房销售制度试行，对当前住房市场的影响不可小视。

　　首先，它意味着住房预售制度将面临重大的改革。当现房销售试点取得经验之后，国内住房预售制度不仅会改进，而且会重新定位、重新界定其功能及设立住房预售制的新机制，从而改变当前住房预售制的单边风险承担机制。

　　其次，中国住房市场经过十几年的发展，房地产企业在这个过程中得到很快的发展与壮大，其对银行资金依赖程度越来越低。因此，对于这些企业来说，住房现房销售不会对它们造成多大的资金压力；对于那些进入的小企业，则可以通过这种制度改变强化市场竞争，从而实现房地产企业的优胜劣汰。

　　第三，住房现房销售试点可以降低购买住房的多重风险。比如，降低住房产品质量风险，购买者可以直接判断购买住房质量以及房价调整的风险。当房价上涨时，住房预售制对购买住房者有利，但房价下跌，房价调整的风险都会暴露出来，最近发生的许多“房闹”事件都与住房预售后房价下跌有关。住房市场的风险分担开始平衡。

　　第四，住房现房销售不仅要对房地产企业进行优胜劣汰，从而使得没有资金实力的企业难以进入市场，而且也会改变房地产企业行为方式，减少房地产企业对住房价格炒作与对住房销售的垄断定价，促进住房市场价格回归理性。