毛大庆：未来十年房地产一定要转型

　　万科的事业简单的说就是给普通人盖好房子，盖有人住的房子。

　　随着房地产调控的不断深入和细化，房地产行业面临的是环境变化而带来的自我调整和提升，包括在分配环节里，住房分配、资源分配会向更加公平的角度去发展，房子将逐渐回归并且牢牢绑定它原有的居住功能，而投机性属性会逐渐淡去，这是政策调控的核心出发点。老百姓在满足基本居住需求的同时将会更加关注健康、安定、长期、便利等因素，所以房地产企业提供的产品不仅仅是一栋栋单独的混凝土建筑，而是营造客户满意的生活。那么，如何营造这样的生活呢？

　　首先，自住是核心，客户会更加关注居住体验，这里包含了产品的质量、健康、户型设计的合理性、功能性、灵活性，在有限的空间内满足特定客户长期居住的要求，这本身也是大势所趋。第二，服务是提升，除了建筑本身所客观呈现的便利与舒适之外，服务则是在情感和主观上提升客户居住体验的重要组成部分，尤其对于社区文化和氛围的营造。第三，配套是价值，教育、商业、餐饮、银行、交通等等都同客户能否舒适、长期地住在这里息息相关，万科在这几年特别强调商业地产的发展，并不是大家所理解的转型做商业了，而是通过发展商业地产来更加全面地支撑住宅核心事业，主要有两个方向，一个是加大社区的配套力度，引进甚至持有经营部分对客户生活密切相关的配套产业，比如食堂、诊所、超市、菜市场等等，尤其在住宅配套不甚完善的项目中，这些配套已经成为标准化动作。另一方面是基于居住需求的综合性物业发展，比如综合体、商业街，通过自身持有来形成品牌效应，加大同更多优质品牌的合作，为片区居住需求提供更加全方位的解决方案。

　　总的来说，万科仍然会坚持住宅事业，坚持主流定位，为普通人盖好房子，盖有人住的房子，在此提升住宅品质和价值的基础上，扩展住宅外延产业，尝试并推动商业地产。

　　调控

　　大家都知道一般调控的东西都会在某些方面具有特别的价值，是什么赋予了住房哪些特别的价值呢？

　　我想主要有两点，第一，供需关系不平衡导致了家庭基本住房需求的满足难以得到妥善解决。人口角度看，增长率虽然再下降，但增长是存在的，对于13亿如此庞大的基数，这样的增长就必然导致住房需求在未来一定时间内仍然旺盛；从城镇化进程角度看，我国城镇化率刚刚迈过50%的线，尚处在高速发展期，城镇化率每提高1%，就意味着1300万人口从农村到城市。第二，长期看涨的楼市和其他投资渠道的匮乏导致绝大部分老百姓将住房作为唯一稳定而且近乎神话的投资品。

　　所以要解决用什么手段调控市场首先要解决老百姓的需求问题和投资问题。只是限制，哪怕是通过市场手段限制，终归是被迫的，不是良性的。我有以下一些浅薄的看法：

　　一、增加供应，尤其是土地供应，2012年国土局供地计划中提到“年度供地量将梯次递减，更加关注用地质量效益，提升土地承载能力，充分重视供地与项目落地投资的时序效应”，供地量的递减会直接传导到楼市供应的递减，尽管有一系列提升承载能力和严查囤地的手段，但始端供应的减少，是对楼市平稳最大的威胁。

　　二、加大实体经济尤其是创新型经济的扶持和投入，实体经济是经济振兴的最根本渠道，但往往是投资回报显著程度比较低的部分，所以每当经济下行时期，投资往往比较偏爱基础建设、偏好于短时间内见成效的行业。而我们在感叹中国为什么没有乔布斯，没有facebook的时候，却很少去反思我们在这方面关注了多少、投入了多少、是否耐得住长期的“寂寞”。实体经济的振兴会带动整个国民经济的复苏和发展，并且是良性的，稳定的发展。那对楼市的意义在哪里呢，简单点说，就是老百姓对国家经济有信心，自己的钱投在哪里都可以。

　　三、加大民间资本的投资引导，公平、公开、透明、保障是最核心要素，2011年仅居民储蓄一项已从2007年的14万亿元，上升到35万亿元，相当于7、8年的GDP总量，哪怕将其中20%引导用于合理的投资，也有7万亿，这远大于2008年政府救市的投资规模。另外，从上面数据也看出，投资需求也是老百姓最基本的需求，如果有其他更多的投资渠道，更好的更稳定的盈利水平，那么楼市就不再是资金关注的热点。

　　保障房

　　保障中低收入人群保障性住房是一个很重要的手段，目前已经取得了积极的成效。但也应该注意到，目前的保障人群大部分只是社会低收入人群，而所谓“夹心层”即够不上商品房也没有保障房资格的人群也是社会的重要组成部分，他们对价格极其敏感，政策影响面稍有伸缩，就会决定他们的命运。

　　房产税

　　关于是否可以用房产税替代限购，舆论上确实有一些讨论，但是政策方面并没有释放出明确的信号。目前所说的房产税改革，本质上是对个人住房开征物业税。对于房产税的实施，个人认为决策需要关注以下一些问题：

　　1、税收增减平衡。房产税增加税收，相应的，在恰当的环节应该有所调减，否则就成了单方面增加老百姓生活成本的，增加购房成本，推高房价的不利因素；

　　2、课税群体划分清晰。哪些人该交税，交多少税，什么机制保障税收效率，是确保房产税真正落实的条件。否则，该交的没交、少交，不该交的多交，就本末倒置了，更不利于社会的安定团结；对于基本住房需求，应该要有相应的见面政策。从上海和重庆的试点来看，房产税的影响主要体现在抑制投资购房和高端房消费方面，这个方向应该坚持；

　　3、应该重视房产税对租金的影响。征收房产税确实能够在一定程度上抑制投资购房，但也有可能会导致多出来的成本被转嫁到承租人身上。如何做到既能做到遏制房产投机，又不至于推动租金上涨，还需要研究和重视。