房价均衡面临破局调控政策将长期化

 　　两年来，房地产投资投机性需求基本被抑制，房价过快上涨的势头被遏制，房地产作为投资品的资产配置效应已经逐渐褪色。进入2012年，管理层多次强调坚持房地产调控不动摇。

　事实上，中央将在未来较长一段时间内保持目前的调控力度不变，如果房价出现明显反弹调控甚至会加码，持有房产的机会成本会越来越高。随着未来新房和存量房有效供给的增加和需求的持续受抑制，中短期的市场价格均衡或被打破，房价未来一年下跌可期。

　　调控政策将长期化

　　由于2009年下半年开始，中国房价出现明显上涨，形成了一定的泡沫，2010年4月开始包括限购限贷在内的一系列严厉的房价调控政策陆续出台。

　　进入2012年，随着本轮调控政策效果渐显以及地方政府财政吃紧，地方政府“小动作”开始逐渐增多，逐步地试探中央对放松调控的底线。从中央的反应来看，对坚持本轮调控的态度十分坚决，凡是涉及限购限贷的“微调”一律予以叫停，有的措施当天公布转天就被撤下。

　　笔者认为，此轮房地产调控政策未来有可能长期化。首先，虽然房价过快上涨的势头得到了明显遏制，但目前很多城市的房价依旧处于较高水平，短期内如果退出调控将前功尽弃。

　　其次，房产税和保障房等对冲房价上涨的中长期机制建立仍需时间，在这些机制没有全面发挥作用前，调控政策不宜退出。我国于2010年开始大规模的保障房建设，从建设周期看，从开始建设到竣工需要两年左右的时间，预计2013年、2014年将是我国保障房大面积入市的阶段；而房产税目前虽然在试点，但大面积的推广仍需时日。

　　最后，“高房价”所暴露出的社会问题日益突出，已经不单单是一个经济问题。由于中国正处于快速城镇化和居民收入快速增长阶段，民众将房地产作为资产配置的需求日趋强烈，然而由于土地稀缺等问题，投资投机需求往往使得房价暴涨形成泡沫，给中国经济带来很大风险。

　　供需力量对比正在逆转

　　影响房地产价格的长期因素是供需。调控的长期化将引发购房者、持房者和开发商等市场主体预期发生变化，进而使得供需发生逆转。

　　房地产的价格运行规律不同于一般商品，金融属性十分明显。房价上涨期，市场交投火爆，价格继续上涨的预期强烈。对于刚性需求的购房者而言，越晚入市意味着需要支付的购房成本越高；对于投资性和投机性需求而言，此时持有房产可以获取价格上涨带来的收益。所以，购房者入市积极，房价继续上涨，这种上涨又强化了预期。当房价由于政策调控等原因涨幅开始变小甚至不涨的时候，刚性需求的购房者大多会选择持币观望，希望未来房价下跌从而减少购房成本，而此时投资投机性需求持有房产等于其机会成本，这一部分需求将被明显抑制。这一阶段，成交量会明显减少，开发商的资金链逐步紧张，部分开发商选择降价促销，二手房的持有者也开始抛售手中的房产，从而导致供应量增大需求减少，价格开始松动。随着价格由涨转跌，市场预期将发生进一步转变，价格越跌，购房者观望情绪越重。

　　目前我国房市正处于供需力量基本持平的短期均衡阶段。此轮房地产调控将长期化，限购限贷政策不会轻易退出。笔者认为随着调控效果的持续和持有房地产机会成本的不断增加，市场预期将逐步趋于悲观，导致供需力量对比发生变化，房价的均衡将被逐步打破。

　　首先，投资投机性需求基本被挤出市场。限购政策基本封杀了第二套房以上的投资和投机需求。对于投资投机性需求而言，持有房产追求的是价差收益，而房价持平或下跌将产生机会成本甚至亏损。所以，只要限购限贷政策不退出，房价没有暴涨的可能，投资投机性需求就不会回到市场。

　　其次，上半年市场的回暖主要是开发商降价走量和部分刚需入市造成，随着这部分需求的逐步释放，市场需求将重归平淡。以深圳为例，上半年90平方米以下商品房的成交面积比2011年同期上涨18%，90-140平方米的成交面积比2011年同期上涨11.4%，而140平方米以上的成交面积却比上年同期下降0.3%。可见，今年上半年的销售主要以刚性需求的小户型为主，而大中户型成交惨淡。然而，进入6月以后，90平方米以下户型的成交面积出现下滑，从今年5月最高的265万平方米下降到7、8月份的200万平方米左右。所以，随着政府对调控政策不变的多次重申和刚性需求边际效应的逐步递减，购房者开始重新持币观望，刚性需求带动楼市回暖的效应在逐步减弱。

　　再次，商品房库存持续增加，下半年新房供应将放量。自2010年调控政策出台以来，全国商品房住宅大幅增长，从2010年6月的10646万平方米上升至2012年8月的20401万平方米，累计涨幅接近一倍，这在以往是从来没有过的。今年上半年，竣工的商品住宅增长缓慢，然而下半年将迎来新房上市高峰期。按照商品房两年的建设周期计算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新开工面积快速增长，该批项目将于2012年下半年开始集中进入竣工期，商品房待售面积将在现有的基础上继续大幅上升。从上市公司中报披露的情况看，主要房地产上市公司今年10月之后的交付项目都将出现明显增加，这与上述分析基本吻合。

　　最后，房产税试点扩大和保障房入市将对抑制房价起到重要作用。我国“十二五”规划中明确提出“有必要研究推进房产税改革”，近期国税总局相关人员表示“房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度”。

　　目前世界上大多数国家出台了物业税或者房产税政策。在我国，房产税的实行将是大势所趋。按照0.8%-1.2%的征收标准，每套商品房每年税收为1.6-2.4万元，累计效应会使得投资性住房持有成本明显上升，投资回收期延长。如果这种压力不能有效转嫁，则会增加存量房的抛售量，增加市场供给，从而平抑房价。从2010年开始，我国开始加快保障房建设。2010年保障性安居工程建设规模为580万套，2011年扩大至1000万套，2012年的建设计划是不低于700万套。按照两年左右的建设进度，2013年、2014年将迎来保障房入市的高峰期。

　　高房价问题已经不单单是一个经济问题，而是上升到一个关系着公平和稳定的社会问题。笔者认为，中央调控房价的态度十分坚决，限购限贷等政策将在未来较长一段时间内保持不变，如果房价出现明显反弹，不排除政策加码的可能，如加速推出房产税等。

　　随着调控的持续，其效果将逐步显现，市场预期将发生变化，供需因素将发生逆转，目前房价的中短期均衡将被打破。短期看，不排除未来3-6个月房价在刚需推动下继续小幅反弹的可能性，随着2013年大批量供给的入市和需求的重归清淡，房价下跌是大概率事件。