楼市调控下“跑量”房企将跑赢2012年大势

      得益于年初以来楼市政策“微调”，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年第三季度报来看，已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%，有的房企甚至已经销售达到千亿，可能再度上调年度销售目标。

      据了解，截止目前，万科已经销售金额过千亿，11月8日，中国海外发展有限公司公布10月业绩。10月份公司实现房地产销售额87.8亿元港元，实现销售面积60.2万平方米，同比分别增长29.8%及7.8%。同时，1至10月份，中海累计实现房地产销售额1006.8亿元港元，同比增长28.9%，首次进入千亿军团，并已提前完成今年新修订的销售目标。

      万科、中海等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团，“跑量”房企跑赢2012年大势。这些房企之所以销售情况较为好，专家认为，主要有四方面原因：

      第一、政策‘微调“之下，房企“死扛”不如“跑得快”，以高速周转应对当前楼市持续调控带来的市场压力。从当前市场格局来看，各大房企抓紧政策’微调“释放刚需的“时间窗‘，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。

      第二、今年上半年“一步到位地降”及合理定价，提高产品性价比成为当前楼市调控下跑量的关键。从降价房企的楼盘所在板块或区域成交表现来看，一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为，并且推盘量达到一定的量，势必会带动整个楼盘的集中成交，这一定程度上为房企年度销售业绩破千亿做出了不少贡献。

      第三、从区域布局上考虑，布局受限购影响不是很大的二三线城市，甚至三四线城市，也是其销售能够迅速破千亿的原因之一。

      第四、另外，通过成本管理和融资模式从各个环节严格控制项目成本费用，从而也提高在高周转的同时，保证一定的利润率。如中海的取胜之处在于：成本管理和融资模式。成本管理上严格控制费用，融资上，港市上较低的融资成本以及相对内地的融资难度，一定程度上保证了比同类房企较高的利润率。

      分析认为，在2012年楼市限购延期的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。