人民币升值投资进一步升温将直接推高房价

      人民币升值商用物业投资或将进一步升温　货币政策和楼市调控政策是房价的决定因素———

      人民币升值会对房价产生什么影响吗？对于普通买房人来说，似乎很难把两者联系到一起。2005年人民币开始走上升值之路，之后出现的房价暴涨让全体买房人至今心有余悸。业内人士认为，人民币升值是推升房价的重要外因。近来人民币的连续升值又引起了业内人士的关注，国内房地产作为以人民币计价的重要资产，很容易成为国际热钱炒作的目标。有业内人士担心，房价在经历9、10月份的徘徊之后，又会随着未来人民币升值而出现飙升。但也有业内人士认为，在严格执行限购限贷的大背景下，住宅很难成为热钱炒作的对象，人民币升值对房价的影响将大大减弱。

      人民币升值对房价影响有限

      11月8日，人民币对美元汇率开盘后不久再触涨停价位，已经连续8个交易日触及涨停上限，这是最近11个交易日内第10次触及涨停。以人民币计价的资产正面临着国际热钱大量涌入的风险，国内房地产作为重要的资产近年来一直被国内外炒家所看好，在人民币升值的背景下，房价会否随之而再次升高呢？

      分析表示，近期人民币升值预期强烈，仍与国际流动性宽裕有关。9月14日，美国推出第三轮量化宽松货币政策(QE3)，造成的影响仍在蔓延。它传递到中国的影响是，国际热钱预估人民币一段时期内仍将处于升值通道，在此背景下，大量热钱进入中国，一方面是期望博取人民币升值的收益，另一方面，这些热钱买入以人民币计价的房地产，等待升值，这样就可获得双重收益。但是，这些都是理论上的判断，因为房价固然会因流动性过剩而抬升，但中间需要一个过程。多数金融专家分析，人民币经过前段时间的升值后将步入整理平台，可持续性有限，而美国经济已初步走出最低谷，正在缓慢复苏，美元可能在未来几个月走强，人民币兑美元将走弱。更重要的是，决定中国房价的主要因素仍是国内政策，而调控政策目前没有任何放松的迹象，房价大涨缺乏坚实基础，但大幅下跌的可能性也不存在。就近期走势来看，  数据显示，11月第一周房价与10月基本持平。张磊认为，短期内房价将维持稳中略升的态势。

      人民币升值商用物业投资或将进一步升温

      近来，人民币兑美元即期汇率持续走高，香港楼价创历史新高。香港金管局近来多次出手干预港元汇率，向市场抛售港元。本轮热钱涌港似乎是冲着人民币升值和中国经济回稳而来，这是否预示着内地房价也将出现巨大变化？

      北京麦田房产市场分析师张叶松认为，人民币升值主要是指对外币汇率的升值，从国内购买力以及生活成本来说并没有本质上的改变。另外，宏观调控在汇率方面的办法和经验要远多于房地产，即使有波动也在金融杠杆可承受范围之内，而房地产则是因为兼具金融和使用两种属性所以很难完全协调。在现行中国房地产的限购政策下，投资投机型需求处于易出难入的状态，因此，只要限购政策不发生改变，外资将很难改变当前刚性需求和改善型需求占主导的住房交易市场，人民币升值短期内对房价的影响非常有限，但在商用物业上投资性需求或将继续增长，不排除持续升温的可能性。

      人民币不会长期升值

      有业内人士分析认为，人民币近期连续涨停并创出近期新高，并不代表人民币又将步入长期升值的状态，未来人民币汇率更趋向双幅波动，小幅贬值的趋势。所以人民币升值并不是拯救高房价的救命稻草。2012年中国的经济形势与二次汇改之时完全不同。当年我国经济可以享受的红利很多，诸如土地、劳动力价格、资源、能源都处于较低价位，这必然会点燃我国经济快速上升的引擎，而现在这些优势已经消失或逐步衰退，并且中国经济正处于转变经济增长方式和调结构的过程中，再加上国内资产泡沫畸高，早已失去了投资价值。所以目前中国很难吸引国际热钱的大量涌入。

      另外，自从9月份美联储推出QE3之后，中国央行生怕国际热钱流入中国，推高国内的通胀和资产泡沫，所以在货币政策上始终采取不放松的态度，仅是通过逆回购的形式来给市场注入流入性。随着目前央行的货币政策和房地产调控的持续，鄂尔多斯和温州这样楼市泡沫较高的区域，房价已经出现了大幅下降。而像北京这样的一线城市，在严格执行限购的情况下，以刚需和改善需求主导的市场引发新一轮房价飙升的可能性较小。