传统淡季销售不淡楼市上演“反周期”戏码

　　一组成交数据让人们对年末的楼市行情有了新认识。统计显示，截至11月18日，11月全国54个主要城市新建住宅签约套数达171735套，比10月同期上升45.5%，创近两年来的月度同期成交纪录。其中，北京、上海等热点城市的签约量均达到年内新高。在冬天的传统销售淡季，这种行情让人颇为意外。

　　淡季不淡，旺季不旺。自2008年以来的楼市成交中，不少热点城市频繁在年末出现翘尾行情，而“金九银十”等传统销售旺季往往不如人意。分析人士认为，近年来，频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期，导致市场表现出明显的“反周期性”。

　　业界预期，未来房地产市场将延续复苏态势，今年末的市场成交量可能继续维持高位。业内人士呼吁，应尽快建立长效机制，维持房地产市场的稳定运行。

　　年末频现翘尾行情

　　作为计划在本月末开盘的北京“长楹天街”项目的销售员，小李最近忙得不可开交。不少客户都在询问具体的开盘时间和价格，更有人担心自己排不上号，请求将自己的房号向前排。无独有偶，位于通州区的“金地格林”项目，原计划今年年底开盘，但购房者已经排到1000多号，远超过本期释放的房源数量。

　　在经过一个成色不足的“金九银十”后，北京楼市在11月重新活跃起来。根据北京市住建委的数据，截至18日，11月北京新房和二手房住宅合计签约为16292套，创今年单月同期的新高，比去年同期上升129.2%。

　　北京楼市上一轮的成交高点出现在今年7月和8月，当时分别成交住宅29089套和28811套，达到今年以来的最高值。这样的成交量甚至接近“新国八条”出台前的市场交易水平。

　　今年年末，北京楼市很可能迎来今年第二个成交高峰。分析认为，随着市场供应上升以及业界对政策预期的见底回升，未来两月北京楼市成交量将继续向好。或许难以突破7、8月的成交量，但市场迎来“暖冬”已成定局。

　　在近几年来的北京楼市行情中，“暖冬”的说法颇为常见。历史数据显示，2008年、2009年和2011年，北京楼市的成交高峰分别出现在11月、12月和1月，年末楼市迎来旺季已成惯例。唯一例外的2010年，北京楼市成交高点出现在4月。

　　同样的情况不仅在北京出现。根据中原地产的监测，近几年来，多数热点城市都在年末迎来成交高峰。这种市场表现与天气寒冷带来的“淡季”预期并不吻合。

　　分析人士认为，由于我国房地产市场走势受政策影响较大，而年末往往是重要的政策窗口期，购房者容易产生恐慌性购房心理，导致成交量增加。同时，一些房地产企业为冲击年度销售任务，也经常在年末扩大供应，并推出相应的优惠措施。

　　“反周期”特征明显

　　相比之下，一直被看作旺季的“金九银十”，市场表现却不如人意。以北京为例，位于今年两个成交高峰期之间的9月和10月，成交住宅均不足24000套，虽比去年同期有所增加，但仍然是今年的相对低点。从2008年以来，北京楼市9月和10月的交易情况均不理想，“金九银十”已严重褪色。这种情况在其他的热点城市也普遍存在。

　　“淡季不淡，旺季不旺”成为近几年来楼市成交的主要特征。中国证券报记者梳理近年来北京市场的月度成交情况发现，除“金九银十”缩水外，作为传统销售淡季的夏季和冬季，市场往往出现热销，楼市成交规律已与人们的预期不一致。

　　对于出现上述情况的原因，有地产商表示，政策信号的频繁释放，打乱了房地产市场内在的自然销售周期，导致市场出现“反周期性”。

　　专家表示，二季度以来的市场回暖，主因在于信贷政策的微调导致购房成本下降，加之房企降价促销所致。9、10月市场销售低迷，则主要受企业取消价格优惠的影响，同时，在国务院督查组调研楼市后，市场对出台更严厉的调控政策存在预期。11月以来的市场回暖，则体现了业界对“政策见底”的判断，加之个别高价地的出现，也带来了高房价的预期。

　　这清晰地反映了政策预期对房地产市场的影响。事实上，今年以来，有关房地产市场各项政策动态，如预售制调整、房产税推进、二手房交易税上调等信息，均或多或少地影响了房地产市场和地产股的走势。

　　多数业内人士认为，在我国房地产政策体系尚未完善、市场发展有待成熟之时，这一局面还将在相当长的时间内存在。

　　呼吁建立长效机制

　　对于未来的市场走势，业界判断颇为乐观。专家认为，限购、限贷等政策手段短期内不会取消，因此，市场将会在此基础上继续复苏。从长远来看，城镇化进程的加速也将给市场走势带来长远的利好消息。

　　北京某上市房企负责人也表示，明年宏观经济复苏的态势未必如预期般乐观，房地产业作为经济增长点的价值将得以凸显，加之购房者对资产避险的要求强烈，购房需求也随之上升。因此其对未来的市场走势总体乐观。

　　统计显示，今年10月，全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障房)价格平均上涨0.041%，比9月有所扩大。这也是自今年6月以来，该数据连续5个月保持上涨。多数分析人士认为，在经历了长时间的底部震荡后，房地产市场将缓慢回升。

　　即便在新一轮的市场周期中，房地产业将迎来诸多利好，但多数业内人士仍然呼吁尽快建立市场化的长效调控机制，摆脱房地产市场对政策的过度依赖。

　　与市场化调控手段相比，行政手段的弊端显而易见。根据国家统计局的数据，近几个月来，全国房地产投资增速、商品房新开工面积、房地产企业购地面积连续出现负增长，这将可能影响到后市的供应。同时，对于政策信号的过于关注容易造成恐慌情绪蔓延。

　　专家认为，应尽快出台长效机制，以差别化信贷、税收等市场化政策，取代“限购令”等行政化政策，从而为房地产市场实现内在平衡。不少业内人士呼吁，房产税试点应加快扩容，该税种可在减少地方对土地收入过度依赖的同时，也对投机投资需求形成打击。