农村征地补偿标准提高城镇化及房地产发展成本增大

      中共中央十八大报告提出“解决好农业、农村、农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决三农问题的根本途径”，并强调“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。11月28日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。

　　草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，目前具体修改条款并未公开，业内专家推测，征地补偿提高额度可能至少为现行标准的10倍。修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》尽快出台铺平道路。这意味着中国城镇化将面临着一个高成本的时代，而依托城镇化进程快速发展的房地产业的土地成本也将进一步推高，行业发展面临着新的变局。

　　现有征地补偿标准过低，引发过多社会问题

　　中国实行城乡二元的土地所有制。《中华人民共和国宪法》第十条指出“城市的土地属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有…”。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”；该法第六十三条指出：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这表明农村所有制土地与城市国有土地在法律上的地位并不对等，农村所有制土地要想转为非农业建设用地只能先通过地方政府的征用手续转变为国有土地。

　　地方政府先征用农村土地，进行土地储备，再将土地投入到房地产市场获取土地出让金收入，从而形成了地方政府土地财政模式。这种模式极大地促进了中国快速城镇化进程，也推动了房地产业的发展。问题在于，尽管征地的补偿标准在逐年提高，但还是大大低于土地市场价格。根据国务院发展研究中心的研究数据，在目前房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%。现有征地标准过低，引发了一系列社会问题。

　　其中两个社会问题已经引发了全社会的广泛关注。首先是土地征用过程中的社会矛盾日益突出，群体性事件时有发生。中国人民大学、美国农村发展研究所和美国密歇根州立大学的联合调查表明对土地征用补偿不满意的农民人数是满意人数的两倍以上，其中“很不满意”的群体占到了16.7%。这些对征用不满意的失地农民群体无疑会对稳定大局造成影响。其次是失地农民的长期谋生问题日益明显。失地农民失去主要的生产资料。由于文化水平、劳动技能等的限制，许多失地农民无法转入到非农业就业部门，面临着失业的困境，从而进一步恶化三农问题。

　　征地补偿标准提高，城镇化及房地业成本增大

　　针对三农问题，中共中央十八大报告提出了不少对策，其根本宗旨在于“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果……着力促进农民增收，保持农民收入持续较快增长。”在此政策基调下，中央逐步开展农村土地征用制度等一系列涉及到广大农民切身权益的制度改革。征地补偿标准提高仅是政策组合拳中的一个环节。多名专家预计，未来《中国土地管理法》还可能进行更多的修订，从而提高农民权益；农民也有可能成为农村集体土地交易的主体，地方政府通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。

　　中国改革开放30年来，取得了举世瞩目的经济奇迹，城镇化水平从1978年的17.92 %提到了2011年的51.27%。在中国快速的工业化、城镇化过程中，广大储户以及散户贡献了经济发展所需的资金资本，而农户贡献了大量的农村集体所有制土地。房地产开发企业受益于快速的工业化以及城镇化过程带来的巨大的购房需求，与地方政府一道分享农村土地征用带来的红利。伴随着征地补偿标准提高等农村土地征用制度的陆续改革，这种低成本的快速城镇化过程宣告结束，中国将步入高成本的城镇化发展阶段。

　　国有土地是房地产开发最为重要的生产资料。土地价格的波动将会引发房价的波动。在农村征地补偿标准提高的背景之下，假若地方政府并没有适当让利并适当扩大土地供应，土地价格无疑将会上涨，从而推动房价上涨，进而影响到中央政府房地产调控的大局，并不利于城镇化进程的稳步开展，更不利于中国房地产业的健康、稳定发展。

　　国务院副总理李克强11月28日会见世界银行行长金墉时表示，“中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化”，并强调要走“工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子”。可以预见城镇化仍将是中国未来十年发展的主旋律以及决策层的战略着眼点，而房地产业也将受益于城镇化过程。

　　在中国城镇化以及房地产发展过程中，中央政府、地方政府、开发商、农户、市民等形成了复杂的利益关系。伴随着中央政府主导的农村土地征用制度改革，城镇化以及房地产业发展成本加大，利益格局也将重组。我们认为中央政府需要进一步加强财政体制改革力度，加大中央财政转移支付力度，改变地方政府对土地财政的过度依赖；地方政府需要适当让利，并适当扩大土地供应，从而平抑地价；房地产开发企业需要进一步调控产品结构，注重刚需产品开发，从而稳定房价。通过制度改革以及上述三方的理性行为，进而平稳地推动中国城镇化以及房地产业的有序发展，让广大农户、市民分享中国城镇化的红利。