旅游地产热情背后冷思考：圈地获溢价，实为泡沫

　　住宅开发赚钱不易，旅游地产成了香饽饽。

　　万达、雅居乐、万科、恒大、世茂、中坤……房地产百强企业当中，已有三分之二介入了旅游地产领域。

　　然而，从今年几家大企业在旅游地产领域的业绩来看，这口肉并不容易吃进嘴。投资周期长、回报周期长的旅游地产并非一如在传统住宅行业造房卖房，或在旅游行业拉游客便能行得通的。

　　掘金还是豪赌？

　　2012年的旅游地产可谓如火如荼，北至长白山，南至海南岛，远至冰岛，近至韩国济州岛。如今，全国十大房企中已有半数进驻不足4万平方公里的海南岛。广东省惠东县的巽寮湾，短短三四年间，吸引了碧桂园、华润、万科、中航、富力等一线品牌房企入驻。

　　中坤集团终于在今年5月份获得冰岛政府同意，由买转租，将以600多万美元价格租下300平方公里土地，租期为99年，在此地修建包括酒店、高尔夫球场和跑马场在内的度假设施。

　　从住宅地产到商业地产，如今旅游地产正取代城市综合体成为下一轮投资热点。

　　参照国际经验，当某地区人均GDP达到1000美元时，大众型观光旅游将出现高潮。在3000至5000美元时，较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动，市中心人口开始快速向郊区转移，外围旅游地产空间形成。

　　国家统计局数据表明，2011年我国共有25个省份人均GDP超过4000美元，其中天津、上海、北京等地的人均GDP均已超过8万元人民币，按年平均汇率(1美元=6.45元人民币计算)折合为1.2万美元，已接近富裕国家水平。

　　据统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。

　报告显示，全国房企百强2011年销售额为16583亿元，也就是说超过万亿元投资的旅游地产占据了开发商全年销售额的三分之二。

专家认为，旅游地产的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游框架为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合，“比如戛纳，是一个完整的旅游观光地，其中很多观光点其就是人居的。”目前，中国的旅游地产仍处于第二阶段。

　　但是，也有专家认为，目前我国的旅游地产已呈现过快发展的势头，目前全国共有相关项目2226个，覆盖全国85个城市及地区，但销售业绩却不像投产项目一样快速增长。比如，此前被业界看好的雅居乐海南清水湾，今年前三季度完成销售额45亿元，与此前预定的全年80亿元的目标销售额还相差甚远。

　　房地产绑架旅游毁了行业

　　经营成本高，资金回笼较慢也是开发旅游地产不得不面对的问题。

　　鄂尔多斯“鬼城”事件就是一次深刻的教训，斥巨资打造的新城无人居住，导致开发商血本无归。而且，旅游地产很多时候并不是一锤子买卖，盈利的旅游资源，靠的是长期、稳定的客流，因此，除了基础设施的建设，运营管理经费也是一笔不小的数目。

　　从各大旅游地产项目的销售报告看，世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、龙湖等旗下代表性旅游地产项目总规划投资额约1470亿元，今年上半年已实现销售收入总计约为96.03亿元，仅占预计投资规模的比例约为6.5%。其中，除个别楼盘热销外，大部分销售平平。

　　“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业给毁了”，中坤集团董事长黄怒波面对当前的旅游地产现状如是说。

　　专家也指出：“很多开发商在进入旅游地产领域的时候，仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低，其实并不清楚旅游地产该怎么做，显得很盲目。”

　　在云南省西双版纳州，短期内集中规划、上马大量旅游地产项目，这些项目圈地规模从几千亩到几平方公里不等，部分旅游地产甚至顶风建设了高尔夫球场等国家明令禁止的项目。

　　4月23日，国家旅游局副局长王志发指出，在已审批的12家国家旅游度假区中，多数没有按旅游度假区的功能去建设，很多出现了畸形发展，形成了以房地产项目为重点的发展模式，有些失去了度假区的功能，“房地产绑架旅游的现象比比皆是。”

　　业内专家担忧，如果执意于“圈地-建房-销售”的模式，仅注重销售房屋，不做好旅游配套服务本身，长此以往，一旦资金链断裂，损失最大的还是普通买家。

　分析表示，“当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时，他们仍在从事虚拟经济，而非实体经济。无论以什么名义，本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国，多数房地产泡沫，最后阶段总是表现为旅游地产。”

　　稀缺的旅游资源和庞大的旅游市场使旅游地产得天独厚。若要享用这份得天独厚，就必须得在资金，运营，管理，旅游资源整合等各方面做好功课。