房价全面反弹不具条件盲目追高入市存在风险

 

 

　　上周末召开的中央经济工作会议定调2013年经济工作，也关系到楼市调控政策的走向。此前不少业内人士指出，楼市政策会保持稳定，但也不太可能有更多更新更严的政策出台。对现在的楼市来说，只要没有坏消息就是好消息。

 

　　在这样的心态之下，年底的楼市呈现出一股暖意，诸如任志强这样的业界名人“明年3月房价暴涨”的声音更是增强了市场预期。记者调查发现，年底如北京、广州这样的一线城市，的确出现了房价结构性上涨，成交量上升的现象。但专家强调，目前房价并不具备大面积反弹的条件，购房者盲目追高存在风险。

 

　　现象年底将近购房者下手果断

 

　　案例1

 

　　12月14日上午9时，黄先生带齐了所有的材料、证明，来到位于广州珠江新城华就路31号的广州市房地产交易中心。

 

　　黄先生正式开始看房是近两三个月以来的事，但关注房地产市场已半年有余。他即将买下来的这套房子在海珠区，总价120多万，是一个面积80多平方米的两居室。他准备在交房之后把房子改为三居室，因为父母、自己、老婆，还加上孩子，全家五口人都要一起住。由于是首套房，黄先生要付三成首付，其他的就靠全家人的工资、退休金合力还贷。黄先生还苦笑称：“只希望家里老人能身体健康，多活几年，不然房贷也供不起了。”

 

　　“买房是出于多方面的考虑，我家一直租房住，但是近几年来房租不断上涨，去年每个月2000多（元）的房租，今年已经涨到了3000多（元），权衡了一下，买一个自己的房子供房贷反而要比租房子要划算。”黄先生对记者说。

 

　　最近黄先生好不容易攒够首付的钱，又看到了这个地段不错的二手房，面积虽然比较小，但是总体来看也算合适，全家人一商量就赶紧买了下来。从看房到签约前后不到一个月时间。“其实说真的，我根本没有太多选择的余地，这个时候不赶紧下手，万一明年房价越涨越快，我买不起了怎么办？”黄先生最后担忧地说。

 

　　案例2

 

　　上周刚刚签下广州淘金片区一套两居室的陈先生特别感慨年底楼市的疯狂：“我原本看中的一套，房产证已经过了5年，业主实收170万，当时觉得不错就想签约，谁知道业主临时反悔说觉得房价会涨不卖了”。

 

　　买卖不成的陈先生又委托中介在同个小区继续物色房子，后来找到一套同户型的，同样是170万，但由于房产证没有过5年，陈先生的购房成本一下子增加了近10万元。

 

　　“本来还想砍砍价的，后来一看业主非但不肯让步，似乎还有点犹犹豫豫，我当下急了，立即下了定金把协议签了”。陈先生说，年底似乎突然看房、买房的人就开始变多了，一些热点区域特别是学位房业主惜售、提价的现象也不少见。“就我买的那套房，现在已经有中介打电话问我185万愿不愿意卖了。现在想来，幸好当时果断，要是当时不签，说不定第二天业主又反价了。”

 

　　与黄先生不同，陈先生这次买房其实已经是第二次，买房主要是出于投资的考虑。

 

　　陈先生说：“这几年攒了点钱，放在银行里吧，现在物价涨得快，就感觉钱越来越不值钱；买股票吧，一是现在整个股市不景气，好多朋友亏得一塌糊涂，二是自己也不是特别专业，感觉投资风险比较大；股市不好，很多银行的投资理财产品也不理想；想来想去，买房还是资金避险的最好办法”。

 

　　11月全国商品房销售面积环比增25.82%

 

　　动向

 

　　像年底的楼市，如黄先生、陈先生这样表现出强烈购买意愿甚至签约成交的人不在少数。

 

　　当记者以购房者身份向一位中原地产中介人员咨询时，他介绍说：“主要是最近一个月，登记预约看房、签约买房的人都多了很多，我们几乎每天都要带好几组客户看房，尤其是周末，基本是从早忙到晚。大部分来看房的是准备买了自己住，不过搞投资的也不少，比如地中海大酒店最近把16到28层改为公寓出售，开售没多久就卖得差不多了，购买者主要是出于投资需要。”

 

　　记者两次前往广州市房地产交易中心，都看到二楼业务受理大厅内人潮蜂拥：现场咨询台前排起了队，同时，几乎每个业务办理窗口前都有十几人在排号等候。

 

　　根据国家统计局最新公布的《2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况》，1-11月份，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点。其中11月全国商品房销售面积环比上涨25.82%，达12962万平方米。

 

　　土地市场11月份以来的升温也非常明显。据统计，11月27日至12月12日这16天里，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州七城的总价和单价“地王”纪录就不断刷新。中国指数研究院统计数据则显示，截至12月6日，万科、保利、中海、恒大四家“千亿级”实力房企拿地面积为4697.65万平方米，购地支出总额超千亿，达到1040.86亿元。

 

　　楼市的暖冬不仅体现在商品房销售和土地市场上，还直接体现在贷款增速的回升上。据了解，11月末，广东中外资银行业机构本外币各项贷款余额66699亿元，同比增长15.0%；11月增加554亿元，同比多增158亿元，按可比口径比年初增加8236亿元，同比多增1897亿元，11月累计增量均居全国首位，累计增量已比去年全年多1313亿元。其中，11月广东个人中长期住房贷款增加131亿元，为去年以来单月最高增量。

 

　　从最新公开的网签数据中也可以看出房地产市场的基本情况。以广州的二手房市场为例，阳光家缘二手住宅网签数据显示，2012年11月广州二手住宅成交2881套，较10月份增加21.2%，较去年同期增加1.7倍。数据显示，11月广州二手住宅价格指数为1547点，环比上涨0.7%，较去年同期上涨3.7%；11月广州二手住宅成交均价首次突破1.8万元/，环比10月上涨7.7%。

 

分析表示，11月份广州二手楼价保持高位企稳，小幅走高的态势，主要受高价盘成交增多的结构性因素影响较大；另外，年底中心区新房大户型供应增加，二手房凸显一定优势，二手买家以期望春节前入住的迫切性首置刚需为主，改善型买家也有所增多，整体交投节奏有所加快。

 

专家认为，造成目前房地产市场升温的原因很多，最主要就是政策面没有更差，经济上又有企稳向上的势头，这对市场预期的影响是明显加强的。“在这种情况下，企业不缺钱，买地的时候愿意出高价，也带给市场一种价格上涨的信号。在各方面因素的辅助之下，市场信心有了进一步的回升，最终导致近期相对高位的水平。”他说。

 

　　不过，广州社科院研究员彭澎认为，近期房地产市场的热闹并不完全是刚性需求推动起来的，反而投资需求在不断涌现，其中不乏投机者。“我了解到的，比如开发商和中介打政策擦边球，用先签合同暂时不做网签等手法帮助受限购者规避限购限售，类似的情况是存在的。”

 

　　加强楼市调控和住房保障

 

　　政策分析

 

　　在经历了两年调控之后，楼市是否真的就开始大面积回暖，房价就真的开始反弹了吗？业内人士提醒，宏观来看，房价不具备大面积反弹的条件，楼市调控也将持续，购房者切勿盲目追高入市，还是依据自身的实际需求权衡利弊。

 

　　今年以来，监管层针对房地产市场就频繁表态，传递了清晰的信号。人民日报在11月19日撰文《房价走势将趋于稳定》，特别从政策面强调了房价反弹的底气不足以稳定市场预期。文中提到，8月底以来，有关部门多次表态，要按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，并采取了相关措施。国家发改委在9月、10月专项检查商品房销售明码标价情况；国土资源部指出，下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化，避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式；住建部表示继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，并根据督查结果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区进行问责。

 

　　实际上，不止是相关部委，不少地方政府近期也纷纷出台政策措施，强化、细化调控楼市。如广州即将出台土地出让采取“限地价、竞配建保障性住房”的方式决定归属，上海严格检查住房限购政策执行情况，北京加强限购审核、要求京籍居民购房须持二代身份证，杭州调整土地招拍挂方式，陕西出台政策规定地产项目利润率控制在10%以内等。

 

　　同时，党的十八大报告中明确了加强保障房建设是大势所趋，保障人民“有所居”。银监会主席尚福林出席十八大中央金融系统代表团讨论时表示将继续要求银行业贯彻房地产调控政策。住建部部长姜伟新接受采访时也表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策现在还没想放松。

 

　　特别是上周末，中央经济工作会议在北京召开。虽然截至记者发稿时，本次会议对2013年经济工作的定调尚未公布，但从本月4日召开中共中央政治局会议来看，其实有关楼市政策的定调已经呼之欲出。会议再次强调，要加强房地产市场调控和住房保障工作。

 

　　有专家提到，尽管房地产市场调控的基调始终未变，但当前仍有观点认为房地产市场会迎来新的黄金时期，尤其是“城镇化”的提出，给房地产市场提供了发展机遇，在这个机遇下，房价反弹是趋势。

 

　　针对这种观点，分析强调：房价不具备大面积反弹的条件。“以广州来说，最近的成交量大以及价格升高，其实是热销产品也就是豪宅成交量拉动的，是结构性上涨”，从今后的走势来看，市场仍以稳定为主，调控政策会有效遏制房价大面积反弹上涨的趋势。

 

　　“千万不要盲目追高”

 

　　投资提醒

 

　　虽然年底市场呈现升温迹象，但政策层面始终保持稳定的基调，而社科院最新发布的《住房绿皮书》则提供了政策的可能走向。

 

　　12月13日，中国社科院发布《住房绿皮书》，其中提到2013年的调控原则：在价格上，要确保稳定，力争理性回归，价格较低城市的房价增幅不得超过经济增长率，较高城市的房价应下降；在销售上，力争稳步增长，尤其是保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。“房地产调控应打持久战，持之以恒，毫不动摇”。

 

　　绿皮书还针对房地产市场调控提出了一些建议，包括：取消期房预售制度；将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；制定土地调控的目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；空间管理方面，根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场“硬着陆”等等。

 

　　在这种情况下，对于房地产市场此后的走势，彭澎提醒说：“对于购房者来说，千万不要盲目追高。自住的刚需性购房要根据自己的经济条件和需求来购买；而对于投资者来说，一定要考虑价格的支撑因素，比如是不是交通便利，路段好不好，或者有没有特殊的利好因素等等。”

 

　　他还强调应当密切关注政府政策变化中的“三个不确定因素”：“第一个是房产税的推行，怎么推和在哪里推都是不确定因素；第二个是反腐对房价的影响，"房叔""房婶"被调查、公开，政府肯定会进一步加强反腐监督，会不会影响房价也是一个不确定因素；第三个是保障房建设的推进力度，尤其是目前保障房对非本地户籍人口开放。”

 

　　三类人不必提前还房贷

 

　　提醒新年月供将减少

 

　　新华社电临近年末，各银行又迎来一批提前还贷族。不过记者近日采访的多名银行理财专家表示，三类人不必急着还清贷款。

 

　　2012年6月和7月，央行连续两次降息，5年期以上贷款基准利率从7.05%降到6.55%。由于绝大多数购房者与银行签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整时间为“次年1月1日”。也就是说，在一年当中，即使央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新的基准利率。

 

　　对于很多老房贷客户来说，从2013年1月1日起月供款就减少。以一笔50万元30年期的贷款为例，如果2012年执行7.05%的贷款基准利率，选择等额本息方式偿还，每月还款金额为3343元。而从2013年起，每月偿还金额为3177元，减少了166元。

 

　　临近年末，拿到了年终奖，以及平时的积累，有一定积蓄的购房者会想着提前把房贷还掉，以减轻每月的房贷压力，因此，到银行咨询提前还款的客户也多了起来。但提前还款未必划算，中国银行、工商银行、交通银行在辽宁省鞍山市分支机构的理财师表示，三类人不适合提前还贷。

 

　　一是购房较早，采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的业主。2009年、2010年时银根放松，不少购房者享受到了7折利率，减息后，利率更低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这种情况下，提前还款还不如拿去存款，或者购买理财产品。

 

　　二是使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主。这类人前几年还的钱绝大部分都是利息，本金所占还款金额的比例非常低，如果此时提前偿还贷款，节省的利息并不多。

 

　　三是未来有较大支出的客户，比如近期有生小孩、买车等计划的，提前还款会大量挤占资金。

 

　　理财师提醒市民，提前还款还要支付一笔违约手续费。目前各家银行的违约手续费差异较大，有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1－3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。