卖方看涨捂房惜售 宜用政策“逼出”存量房

      近日，在楼市成交量一路走高的背景下，排队过户、黄牛售号、坐地起价、捂房惜售等现象再次出现，受预期影响较大的二手房市场尤为明显。

      对此，多位接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，楼市可能在2013年有所反弹，宜在抑制投资投机性需求的基础上，通过降低交易环节税费、增加持有环节房产税、信息联网等政策“逼出”存量房，增加有效供应，稳定市场预期。

     27岁的王虹已经在上海打拼了5年之久，因为要准备结婚，买房成为王虹生活中重要的一部分。

     “从6月到现在我总共看了二三十套房，感觉房价一直在涨。”王虹称，曾经看到自己中意的房源，但父母在安徽老家，等他们赶到上海来谈价格的时候房东已等不及先卖掉了，还有的房东可能是看到她买房心切，突然加价两三万元。她现在最担心房价会出现报复性反弹。

     像王虹一样有同样经历的人并不在少数。据中原地产业务员介绍，王虹这样的刚性需求购房者是二手房市场的主力军。

     为了一探究竟，记者以买家身份去看房，也同样遭遇房东涨价和取消挂牌惜售的情况。21世纪不动产苗圃路店的置业顾问告诉记者，特别是近两三个星期，可能是看到行情起来了，房东惜售心态明显，有的挂牌两三天就打电话来说不卖了，有的直接加价5-10万元。“像陆家嘴板块最近撤牌惜售的房源占总挂牌房源数的比例在10%-15%，而涨价房源的涨价幅度在5%-10%左右。”

     的确，截至1月14日，上海网上房地产统计数据显示，上海市二手房挂牌量为13.88万套，较2012年高峰时逾17万套的挂牌量减少了3万多套。

     专家表示，2013年初，市场基本延续了2012年末的火热气氛。与此同时，二手房市场新增房源出现明显下降，与2012年相比，下降幅度约为4%。

     表示，二手房较新房来说价格波动较为剧烈，最容易受到市场影响。“新房价格还会受到库存、企业资金链等方面的约束，但二手房不会。再加上我国消费者看涨不看跌，因此，在房地产市场转暖的背景下，二手房供需双旺，给了二手房主更大的涨价空间。”

     “从另一个角度我们可以看到，买卖双方对于未来房价均持上涨态度。”专家认为，从观望到急买，从急卖到惜售的转变我们可以看到消费者对未来房地产市场的预期的转变。

     市场刚性需求入市节奏加快

     根据北京市住建委网站发布的网签数据统计，2013年1月上半月北京二手住宅网签总量为7940套，环比上月同期的网签量上涨了6.6%，与去年1月同期的网签量相比则大幅上涨了360%。

     价随量升，北京市二手房房价一路走高。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，1月上半月，北京二手住宅交易均价为25475元/平方米，比去年12月份的房价上涨了3.5%。

     不仅仅是北京、上海，2012年石家庄二手房全年成交13256套，同比增长24.11%，价格同比上涨11%。福州二手房房价大约涨了15%，总体上势头向好。广州方面，则显示2012年四季度二手住宅成交套均总价达157.7万元，较此前的140万以下明显上升。广州市国土房管局阳光家缘二手网签数据也显示，2012年广州二手住宅交易量较上年增加五成左右。

     “在被压抑两年后，刚性需求集中释放。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时指出稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。购房人群也从首次置业扩展至改善性需求。

     专家表示，二手住宅成交越来越向城市核心区集中，交易热点区域的业主普遍提高报价，议价空间缩小；另一方面，中高端改善型房源成交比例上升助推二手房房价持续上涨。

     而从今年二手房市场来看，成交量继续增加。申银万国证券研报显示，申万所跟踪的15大城市2013年1月7日至13日二手房合计成交19099套，环比上升207%，同比上升304%，1月上半月累计同比增长219%。从城市类型来看，一线、二线、三线城市分别合计成交7576套、9752套，1780套，环比分别上升175%、257%、141%。

     专家表示，以北京市场为例，年初新房市场供应量萎缩，新开楼盘也普遍在五六环以外，这促使部分购房需求从新房市场流向二手房市场。另外，新开通地铁周边区域的购房需求增长了20%左右，而且房源也比较紧俏。据链家地产市场研究部统计，2013年1月份，北京二手房市场新增客源与2012年12月平均水平相比，上涨11%。

     除此之外，作为二手房另一风向标的佣金收入也超过预期。一家中介公司的总经理称，去年其在郊区的门店平均单店收入达200万元，远超预期。“每个员工都有几十万元的佣金收入，这在2012年初是不敢想象的，主要是下半年市场反弹带来的客户。”

     专家也透露，去年中原地产在内地佣金收入达47.4亿元，超额完成公司年度目标，创历年新高，其中12月单月收入达5.7亿元。

     预警谨防楼市全面反弹

     一方面，二手房供给不断减少，另一方面，购房需求却与日俱增。21世纪不动产区域分析师黄河滔称，二手房和一手房市场是联动的，一手房价格上涨过快就会把需求挤压到二手房市场，二手房价格上涨过快同样会分流部分需求到一手房市场，最后整个楼市量价齐升。

     据了解，2012年部分一线城市二手房交易量远远超过新建住房。例如上海去年新房成交量不足8万套，而二手房则成交20万套；北京2012年全年成交新房9.4万套，二手住房13.6万套。专家表示，前些年成交的一手房现已纷纷流入二手房市场，住宅市场的成交重心也正逐步向二手住宅转移。以上海为例，2012年全市新房、二手房成交面积比值为0.62，相比2011年的0.69进一步减小。

     分析表示，二手房市场对稳定楼市有着重要作用，当一手房市场供应不足时，二手房市场可以缓解需求压力；一旦二手房市场供应不足出现“恐慌性”购房时，对楼市影响更大。因此还应从增加供给的角度出发，逼出存量空置二手房住宅。

     “供需关系决定二手房价格波动。”顾云昌认为，应加强预期管理，加大普通住宅供应以平抑房价。

     除此之外，专家认为，应以促进房地产可持续发展为重点，进一步完善宏观调控政策，使其既能充分发挥在限制投资投机性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善性需求的及时释放。适当调整房地产交易环节和持有环节的税费，鼓励梯队消费。

     例如对房地产交易环节税费简并，降低交易成本，或将营业税满5年免征改为2年或3年免征，释放部分房源。

     “应对存量房进行征税，逼出空置房。”专家表示，对持有环节房产进行征税，增加房产持有成本，让空置房进入流通环节。国家信息中心预测部主任祝宝良解释说，如果保持现行的调控政策，明年房地产刚性需求会不断释放，推动房价温和上升，但大涨概率不大。如果推行了房产税，会导致二手房供应量的增加，可能会使得房价有所回落。

     另外，应加大对房地产市场调控力度。“如果房产增值空间缩小，没有人会选择一直持有。”专家说。资深人士认为，应加快推进全国住房信息系统联网，将个人名下房产与身份信息挂钩，为房地产调控和住房保障工作提供重要数据。“信息联网能有效消除异地炒房，逼出大量存房，起到平抑房价的作用。”