2013年房企盈利基础是提高销售速度

      2012年，虽然房产调控仍在继续，但许多房地产企业仍然取得了极好的业绩。进入2013年，对很多房企来说不会轻松。上周有消息称，管理层对房价上涨的容忍度不会超过10%；又有消息称，一线城市已为后续的调控准备了大量的后续政策。今年，房企靠涨价盈利的机会或许将不复存在。

     对此，很多地产商都心知肚明。阳光城在向一些金融机构推介时就明确这样的观点：房地产全行业的暴利时代已经不再，未来要实现高投资收益要靠两条：一是成本控制，二是销售速度。而这两点也符合多数金融机构对房地产行业的判断。

     然而，在实际操作中，上述两点却是最难做到的。从去年第四季度开始，部分三四线城市高库存、销售速度缓慢的迹象开始显现，有些项目尽管以成本价销售，但仍然难以快速回笼资金。在这样的大背景下，2013年房企的盈利能力面临考验。

     高周转成房企普遍目标

     事实上，通过高周转来提升盈利能力，已经成为整个房地产行业的共识。年初，各家地产商纷纷提高了销售目标，这被认为是周转速度进一步加快的征兆。

     此前，万达集团曾透露2013年将计划实现总资产3500亿元、收入1790亿元、持有物业超过1700万平方米、净利润增长10%以上的目标。

     绿地集团董事长、总裁张玉良也公开表示，2013年绿地将经营目标定为3000亿元，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。

     此外，恒大、中海均已将销售目标定在千亿元以上。

     同样，招商地产的董事长林少斌公开表示，2013年将力增实现百亿销售增量，并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标，公司2013年的销售目标将超过400亿元。这与2012年210亿元的销售目标相比，增长达90.5%。

     融创中国也表示，2013年其销售目标将从去年的300亿元调升至450亿元，增幅达50%；富力地产管理层也明确表示，预计今年销售额有望达到380亿元~450亿元，该数据较2012年320亿元的销售目标上调了18.75%~40%。

     除了上述地产公司外，去年销售额首破百亿元的阳光城，2013年的销售目标也较2012年大幅提升。

     此外《每日经济新闻》记者还从苏宁环球内部人士那里了解到，苏宁环球今年销售目标也有近一倍的增长。

     房地产公司销售目标的大幅提升，意味着企业周转率的进一步加快。兰德咨询有限公司总裁宋延庆说，由于房地产行业净利润率下滑，企业的盈利能力更多要靠快速销售来实现。销售规模的大幅增长，代表着销售周转率的快速上升，这将大幅提升企业的盈利水平。根据他的预测，2012年房地产商的平均净资产收益率较前一年增长了0.5%~1%。

     除了提高销售速度外，部分地产商还将影响公司资产高周转的“包袱”——商业地产打包上市。此前，瑞安曾计划将刚刚开工建设的企业天地，以及新天地等项目打包上市，以提升资产的周转效率。

     销售速度取决于户型和区域

     专家此前告诉《每日经济新闻》记者，2013年最热销的房地产产品，依然会是那些定价低廉且符合刚性需求的产品。他说，2012年四季度全国的房地产市场出现过120平方米以下小户型卖断货的现象。

     专家认为，由于总量供应仍然无法满足需求，120平方米以下的小户型今年仍会有较好的市场前景，但是，一些销售定价较高、性价比不存在优势的小户型产品，仍然可能遇到滞销的压力。

     开发更多刚性需求的产品，已经成为很多企业2013年的目标。

     此前，曾经在上海开发过中凯城市之光、徐汇中凯城之光的嘉凯城房地产发布公告称，未来三至五年，将以国家宏观调控政策支持的、定位为满足居住需求的产品为主，主要包括首次置业的刚需类住宅产品和首次改善类住宅产品。

     事实上，除了户型产品结构的因素，企业的产品布局也将影响到项目的销售。

     去年三季度过后，一些原本主要在三四线城市布局的地产商销售业绩开始出现下滑。克而瑞统计，随着房价上涨，供应过量，近40个三四线城市目前已经进入调整阶段，如无锡、连云港、淮安等城市都属于此类，调整过程可能长达三年左右。

     此前，《每日经济新闻》曾报道，如营口、常州、南通等城市已经出现了供应量过大的风险。在这样的背景下，在这些城市大量开发的地产公司势必面临盈利能力下滑的风险。

     宋延庆表示，三四线城市很多楼盘单价卖到了6000元~7000元/平方米，但其中很多建材的配置完全没有必要，比如中空玻璃、落地窗等都有降低标准的空间。

     成本控制关键词：融资

     由于净利润水平大幅下滑，房地产公司在去年普遍采取压缩成本的方式来提升企业盈利能力。但在建筑成本和劳动力成本高启的大环境下，地产商控制成本的空间或许只有融资。

     上海首个合作建房项目的负责人钱生辉透露，合作建房模式的成本之所以比周边便宜，关键在于没有融资成本，完全是用股东资金开发房地产。

     专家也告诉《每日经济新闻》记者，在整个行业中，地方国企和央企的盈利能力可能会更强一些，因为他们融资成本要低一些。

     2012年四季度至2013年初，包括融创中国、龙湖地产、SOHO中国等都在香港融资，其中龙湖、中骏等公司的融资成本低于同期银行贷款利率。

     除此之外，企业融资借贷杠杆率的拉长也对于地产商2013年的盈利有着深远的影响。

     机构称，眼下行业存在着金融“脱媒”的大趋势，资金不通过银行，直接在项目和资本之间实现对接，构成了一个庞大的市场。项目代建、地产基金、信托通道等都是支持房地产进行金融“脱媒”的重要组成部分。品牌企业有能力利用金融“脱媒”来进行表外融资，放大公司的财务杠杆。而企业的盈利能力与财务杠杆的倍数有很大关系，财务杠杆倍数越大，净资产收益率也会越高。