房企巨头布局海外目标客户仍是自己人

      蛇年新春，关于万科的海外战略再次成为了市场关注的焦点。从买壳南联地产万科踏出第一步国际化战略的步伐起，成立海外事业部、香港买地、赴美投建项目、筹备上市转板不到一年时间，万科可谓急速潜行。

      海外拓疆被看作千亿级房企未来新的增长点。业内人士指出，龙头房企纷纷‘出海’是瞅准了以房产投资为主的新一波移民潮，赚的还是自己人的钱。

      开拓海外市场分散风险

     蛇年新春，关于万科海外战略的消息就不曾间断。2月13日，万科与铁狮门正式订立合资协议。万科董事长王石在其微博上分享万科落地北美的消息，“早晨！万科登陆旧金山……”2月22日，万科在其集团网站上发布消息，“万科集团美国拓展小组与美国铁狮门(Tishman Speyer)集团高层于美国当地时间2013年2月13日下午，共同签署关于在美国旧金山市中心开发高层住宅项目富升街201号(201 Folsom)项目开发合作协议。”

     而就在同一周，万科发布公告称，公司B股转H股的申请已经获得中国证监会及港交所受理。

     对于一系列的海外战略部署，王石表示，未来万科将继续开拓新的发展机遇。王石认为，21世纪优秀的企业一定是具有全球视野、国际化的公司。万科本着学习和探索的心态，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验，与海外伙伴建立深厚友谊和互信关系，以谋求在更广阔领域内的合作。

     尽管不是最早开始国际化布局的房企，但作为国内最大的住宅开发企业，万科国际化的速度实属惊人。

     从2012年5月，万科迈出了走向国际化的第一步，买壳南联地产。6月，万科总裁郁亮首次肯定万科将在2012年下半年成立海外事业部。今年1月，万科在香港与郑裕彤旗下的新世界发展共同成立的联合体以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站六区项目。2月末，在美国项目签约后仅10天，又传出拟在悉尼竞拍土地的消息。这一切都发生在不到一年的时间里。

     分析指出，对于国内房企来说，持续的楼市调控政策下，如何规避风险成为房企考虑的首要问题，拓展海外市场成为分散风险的一大途径。多元化收入结构、平滑国内经济下行的风险，多条腿走路成为房企的一个大趋势。万科的国际化道路多少也会对国内房企起到示范效应，如果成功，后续跟进者一定会很多。

     专家认为，中国内地客当前兴起的一股美国投资热潮是促使国内地产企业进军欧美市场的重要原因，其实最终赚的还是国内投资者的钱。

     锁定移民潮与海外置业需求

     其实，在万科之前，已有不少国内房企走出国门拓展海外市场。中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

     碧桂园可谓其中速度最快的。公开信息显示，碧桂园已在马来西亚取得了三个项目，分别是位于雪兰莪州的加影项目和万挠项目以及位于新山的金海湾[最新消息价格户型点评]项目，该项目预计今年6月份开始对外销售，项目主要面对国内的移民和留学的购房需求。而据碧桂园内部人士透露，目前碧桂园将在马来西亚发展5个项目。

     绿地集团在韩国济州岛南部的“绿地健康城”一期也将于今年建成运营，预计3-4月开始销售住宅部分。该项目由绿地集团与出资9亿美元的当地企业合作开发建设。绿地集团总裁张玉良此前在接受媒体采访时称，“除了看好济州岛的发展前景，绿地还看中该项目对长三角地区特别是上海地区客源的吸引力，建成后的济州健康医疗城，把中国消费群体作为主要目标客户之一。”

     此前，王石在一次公开演讲时指出，“在2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，投入大概是90亿美元，占了整个国际销售额的11%。这新一轮的投资热潮也跟最新一波中国人移民到美国的移民潮有关。此轮移民潮很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来有更成熟的业务计划。”

     分析指出，尽管近期传统移民大国并没有过多放松投资移民的门槛，但国人对美国的移民热度丝毫不减，一项对中国购房者海外购房意向国家的调查显示，美国、澳大利亚和加拿大占据前三的位置，比例分别占到25%、17.22%、16.83%。由此可以看出美国对国人的吸引力依旧巨大。

     而行业巨头万科“出海”的重要初衷之一也是希望能够锁定新的一波移民潮与海外置业需求。在郁亮看来，万科试水海外项目是看到了限购所带来的市场机会，限购措施使得一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格，这部分投资需求流向海外。因此万科启动了国际化策略。郁亮还公开表示，“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里，我们会研究这件事情。”

     “国际化”或是房企新增长点

     除上述企业外，有消息称首创、万达、光耀集团等房企也踏上了海外拓展之路。国内房企掀起的海外投资热潮，将与国内移民潮同时存在，已成为业内共识。

     沪上某知名上市房企营销总监表示，房企国际化是未来的大趋势，将会有越来越多的房企参与其中。他指出，国内房企迈入千亿时代，未来的增长需要更大、更广阔的市场环境，在国内严厉调控，以及未来大量保障房对于市场的冲击之下，房企需要寻找新的业绩增长点，这就是国际化的契机。

     “内地房企相继赴港拓展业务，虽然潜在有一定风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。”标普信用分析师符蓓表示。

     专家指出，大部分大型房企的全国化布局基本完成，对于企业自身的发展提出了新的要求，从战略布局角度需要国际化。从目前投资项目来看，多为旅游地产项目，买点大体可以分为移民、留学和投资三大类，而锁定的客户多为国内客户。而且部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。尤其是中国改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产，综合考虑孩子教育、养老和生活环境，他们将眼光投向了海外。部分富裕阶层也开始通过海外置业进行资产转移，规避国内政策风险和其他风险。

     在当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。专家进一步指出，国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场。