珠江新城铺面价四年涨三倍但租金回报率偏低

  “近期不断有中介打电话给我，称珠江新城兴盛路有一手商铺放卖，叫出40万元/平方米的天价，现在这种高价街铺是否还值得入手呢？”一位投资者问记者。

  随着多年的住宅调控和配套发展，珠江新城的商业氛围日趋浓厚，商铺价格和租价水涨船高。记者实地探访珠江新城发现，目前珠江新城部分商铺价格在四年内已涨了三倍，一手商铺出现了40万元/平方米以上的高价，但租金仍较为低迷。

  业内专家表示，目前珠江新城的商铺已透支了未来五年的涨价空间，目前“入手”只能长线投资。而由于金融城建设在即，未来珠江新城东区价格相对较低，升值潜力较大，是比较合适投资的“洼地”。

  租金回报率仅为成熟商圈一半

  记者在兴盛路上的隽峰苑销售部发现，其正在放卖一手商铺，部分临街商铺的价格已经涨至40万元/平方米以上。据一位商业地产业内人士表示，该批铺面是一位投资商整体“批发”后再“零售”的，为赚利差，价格抬得比较高。

  虽然高价，但售卖情况似乎还不错。销售人员表示，此批单位刚刚放售十余日，已售出了三分之二，记者随机点选几个20平方米左右的小单位，均被告知“已经卖出”。

  价格高企，租金却没有跟着“一飞冲天”，珠江新城部分地段的出租回报率甚至不到市区成熟商圈出租回报率的一半。在隽峰苑销售部，销售人员给记者算了一笔账。34号铺带租约出售，产证面积为39平方米，售卖价格为43万元/平方米，总价达到1677万元以上。而其目前租给汤臣倍健，租金仅为每个月2.2万元，按此计算，年出租回报率仅为1.57%。

  “现在入手珠江新城的整体回报率不高，大概在2个点的水平，全市大概是4个点的回报率。”专家表示。其介绍，在高价铺频出的兴盛路步行街附近，两年前就已经有部分铺面价格达到30万元/平方米，直到现在，售价涨幅也不算大。但是，此前大部分的商铺空置，租不出去，现在兴盛路已有不少商家进驻了。“经过两年时间培育，虽然目前商家进驻数量可观，但是因整体建设尚未完工，发展未完善，相比起单价来说，租金水平仍然不高。”

  据其介绍，目前兴盛路的铺面租金普遍在500~600元/平方米，某些楼层比较高的铺面，可以隔出三层来使用的，租金可达到900元左右/平方米。而由于步行街的概念，抬高了整体售价，目前单价已到30万元左右/平方米，某些优质铺面的价格已达40万元/平方米以上。“目前入手，要赶上全市的4个点的整体回报率，肯定需要守四五年。”

  同时，专家也直言，目前珠江新城商铺的“门槛”基本上都是千万元起步，大部分是“不差钱”的长线投资客，因此二手放盘本来就较为稀缺，而由于已经透支了发展潜力，将来“即使珠江新城旺起来，西区和中区的商铺售价也不会涨太多，租金顶多能在几年内达到每平方米1000元或者1000元多一点的水平”。

  案例：

  2009年，正值广州市的房地产低谷期，投资客李先生看准时机，在珠江新城西区购入两间临街商铺。“当时珠江新城的商业氛围不好，价格也笋，大概6万余元每平方米，租赁情况也差，就打算拿着做个长线投资。”

  四年后，李先生当时的投入看到了回报。“现在，其投资的铺面的单价已经涨到了20万元以上，价格比买入的时候涨了三倍以上。”

  记者随地探访发现，在珠江新城中区的兴盛路步行街，已出租开业的铺面占了整条路的九成以上，兴旺之势初显，但人流仍明显不足。而在逐步成熟的西区，已是人来人往，咖啡吧、食肆、便利店等一应俱全。

  业内建议：

  可关注东区及员村地段

  不过，珠江新城作为中心CBD，投资潜力依然被许多业内人士看好。

  此前，世邦魏理仕华南区商业服务部董事严思慧接受媒体采访时曾表示，与一线成熟商圈相比，无论是商圈规模，还是商业氛围，珠江新城商圈都还有很大的提升空间。

  戴德梁行报告显示，预计到2017年，珠江新城已经没有地块可开发，现可开发的写字楼面积仅剩余168.8万平方米，未开发地块只剩下14块。因此，珠江新城的稀缺价值在往后的几年，会表现得更加明显。

  专家介绍，珠江新城基本上是由西往东发展，现在西区已经发展得比较完备，中区也陆续有商家入驻，而东区发展相对滞后。“现在东区在商业氛围上可以说是3年前的中区。”他介绍，现在东区的临街商铺价格大概10万~15万元/平方米，租金大约200~300元/平方米，尚属于珠江新城的投资洼地。

  “现在，广州国际金融城整体规划已经出炉，土地也开始出让，金融城的兴起将会带动东区发展。”专家认为，珠江新城东区商铺三至五年之间至少能有50%的涨幅。其还介绍，未来金融城还将带动目前员村等地的铺面。“现在员村的二手铺位价格大概在7万~8万元/平方米，将来如果潭村拆迁做好，路修通后，基本连在一起，可以预计有不小的升值空间。”

  但是，专家也表示，由于金融城具体的规划还没出来，预计将来哪一块地方会最旺，升值空间最大，现在还为时尚早。