明发京沪两项目资金及商业模式两大难题待解

　　在高端商业地产开发商恒隆地产2012年的年报中，董事长陈启宗谈及了将内地商场分拆成为“小型”商铺出售的风险：商场变得难以管理，经营无可避免地恶化。没有人可以控制邻家商铺卖什么商品，项目几乎从开业第一天起便每况愈下。

　　目前，同以开发商业地产为主的明发集团，其厦门和南京两个商业广场开业多年却仍有大量商铺空置的现象，也许可以为陈启宗的上述观点找到注脚。除上述已开业的项目遭遇困难外，明发集团在京沪两项目的“停摆”，也折射出明发集团资金紧张及商业模式的困局。

　　明发集团2012年半年报显示，2012年前6个月，明发商业项目的销售面积占到了集团总销售面积的一半以上。

　　但《每日经济新闻》记者日前调查发现，明发集团在上海和北京的商业地产项目都遭遇了“停摆”。虽然已经接近开工的最后规定日期，但截至目前上述项目仍然没有获得规划施工的许可证。

　　上述商业地产项目长期停工，从侧面反映出明发集团开发模式以及资金链方面的问题。2012年半年报显示，明发集团的现金只有9亿元，而需要偿还的负债却达到130多亿，而其散售商铺回笼资金的销售模式也遭遇到较强的政策阻力。

　　上海：商业广场项目已停工

　　《每日经济新闻》记者曾在3月14日前往上海明发商业广场项目的施工现场进行查看，发现整个地块除了在沪宜公路附近有明发集团摆放的户外广告外，整个工地看不到人影，只空余大量没有人驾驶的吊车和挖土机。

　　上海市城乡建设和交通委员会的建设项目信息则显示，尽管早在2011年6月明发集团上海实业有限公司就曾报建上述项目，但截至目前并未获得施工许可证。

　　和明发上海项目形成强烈反差的是，周边的地块都在大面积施工。由于每个工地都聚集了大量的建筑工人，高台路的附近甚至形成了一个由农民工形成的马路贸易市场。

　　为了弄清上海项目“停摆”的原因，《每日经济新闻》记者曾向明发集团位于香港的投资者关系部发出采访传真，询问是什么原因造成项目停工，但截至发稿其未作回应。

　　记者以“明发集团上海实业有限公司”作为开发建设单位，通过上海市规划和国土资源局网站查询其建设工程规划许可证，但未发现其有获得过上述证书的记录。

　　北京：“明发广场”尚未动工

　　在上海项目遭“停摆”的同时，北京的明发广场也没有顺利动工。北京明发广场的拿地时间是在2011年1月5日。当时，明发集团经过64轮现场竞价，当地价达到10亿元上限后，其以10亿元的价格并配建租赁房面积8820平方米成功摘得2011年首个地块。

　　但蹊跷的是，当记者在今年3月16日，根据新源大街和永兴路交汇处的北京明发广场广告牌找到上述地块时，却发现地块目前仅有北面的一部分正在盖简易工棚。

　　记者从正在施工的工人处进一步了解到，上述简易工棚并非为明发广场动工而建，而是为东面另一处工地工人搭建的临时居所。对明发广场何时开工，这些工人表示“不清楚”。记者以“明发集团北京房地产开发有限公司”作为建设单位，通过北京市住房和城乡建设委员会网站查询项目的施工许可证情况，但未能查到这一项目已获得施工建设许可的纪录。

　　对明发集团来说，北京项目是否已经开工，将直接影响公司未来的业绩。

　　2012年7月1日起，国土资源部新修订通过的《闲置土地处置办法》正式实施。《办法》规定，未动工开发满一年的闲置土地按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。然而，上述项目究竟是否获得施工许可证？又是否已经正式开工？记者曾向明发集团发出采访邮件，但其也未予以回应。

　　商业模式遭遇政策阻力

　　目前，《每日经济新闻》记者尚无法确认造成明发集团京沪项目均未获得建设许可证的真正原因，但种种迹象却显示，上述两个项目的“停摆”和集团的资金链、商业模式都有一定的关系。

　　2012年半年报显示，明发集团前6月资金链较为紧张。在融资性现金流不如上年的情况下，明发在去年上半年的扩张势头超过了之前一年。这使得截至2012年6月末，其拥有的现金只有9.32亿元，但需要偿还的各种流动负债总金额却达到130多亿元，其中90天内需要支付的应付款较前一年增加了12亿元。另一个能反映出明发财务压力的指标是抵押资产的数额，在2012年上半年，其被抵押资产的总额由86亿元增长至96亿元。

　　在开发项目需要大量资金的同时，各地规划部门对于商业广场的产权分割收紧审批，也给明发在商业地产领域的发展带来了压力。

　资深人士告诉《每日经济新闻》记者，地方政府目前对待商业地产的产权分割，明显较以往严苛。如果土地出让时有不得分割的条件，规划上就不会批准产权分割。即使允许分割，也不会同意在一个项目中过多分割产权。

　　不允许开发商分割产权销售的趋势，对明发集团这样靠散售商铺回笼资金的地产商来说，无疑是致命的。2012半年报显示，虽然明发持有的商业物业占商业广场开发总量的30%到50%，但是持有商业广场的收益微乎其微。投资物业租金总收入仅为8645.8万平米，持有的各类投资物业总面积达到98万多平米，折合每平米每天的租金收入只有0.5元多一点，几乎与京沪等城市的车位或者仓库的租金相若。

　　而在短期内，明发的租金收入很难有大幅增长。半年报显示，其商业广场项目大多租期长达8~15年，无锡、合肥等地的明发商业广场租期更是长达到20年。