楼市调控日趋严厉但对经济复苏影响有限

　　地产股的“细则陆续公布，是行情逐步稳健”的表现，也从一个侧面反映了楼市调控对于经济复苏的影响可能并没有之前预期的大。

　　各大城市房地产调控细则在3月底密集落地。从目前已公布的各地房价控制目标来看，北京版细则的表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。

　　随着细则纷纷落地，政策预期也终于明朗化。楼市成交量、房价恐涨预期可能很快就会降温，疯狂过户的二手房市场，可能会戛然而止、甚至跌入冰点；而涨跌预期混乱的一手房市场，也会重新一致地趋于观望。

　　考虑到宏观经济数据已经很明显地说明了，去年四季度以来的经济复苏是由“基建+地产”投资带动的。尤其是在今年的宏观数据中，前两月工业增加值、发电量均出现明显回落，显示中游产业年后开工的情况要弱于预期；社会消费品零售总额增速较去年12月下降2个百分点，为106个月来最低值；3月的PMI指数上升幅度远低于预期，形成了历年3月数据的最低水平，亦说明预期下降仍然对经济回踩构成风险。只有房地产开工、竣工、销售数据一枝独秀，但这更是放大了房地产对当前经济复苏的作用（虽然楼市的火热也加剧了对中长期复苏的忧虑）。

　　在经济复苏极其依赖房地产的情况下，有分析人士担忧，楼市调控的连锁反应可能影响固定资产总投资，进而影响市场对实体经济复苏的预期。不过，笔者认为，这只是短期的市场情绪，而不会成为最终现实。

　　首先，决策者显然已考虑到调控对经济可能产生不利影响，因此调控目标是让楼市“稳增长”，房地产调控对经济的负面影响应在可控范围内。另外，房地产以外的投资扩张速度惊人。全国31省区政府工作报告显示，有24个省区将今年GDP增长目标定在10%及以上，20个省区将固定资产投资增长目标设定在20%及以上，而往年各省的固定资产投资底线一般在15%左右。这意味着，萎缩的房地产投资将会由其他基建投资填补。

　　其次，在投资之外，消费和出口对经济的拉动作用在加强。从消费数据来看，已连续回升6个月，短期内虽然没有“爆发”的可能，但在收入倍增和政府加大民生支出的背景下，持续稳定增长无虞。出口方面官方的期待虽然仍不高，不过一月份26.7%的外贸高增速还是颇令人意外（其中季调后的出口增速远高于进口增速），这至少反映了在欧美经济持续复苏的背景下，今年出口或许能提供多一些的正面作用。

　　尤其是考虑到房地产调控严厉程度低于预期已成定局，其对经济复苏的负面影响也在可控范围内。事实上，股市的表现更能说明问题：4月1日地产股表现活跃，珠江实业涨停，中航地产、京投银泰、格力地产等涨幅均超过5%。地产股的“细则陆续公布，是行情逐步稳健”的表现，也从一个侧面反映了楼市调控对于经济复苏的影响可能并没有之前预期的大。