国五条后地方政府调控主基调：控制房价

　　3月1日晚，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，自此，国五条的序幕正式拉开。纵观本次国五条新政，与2012年延续一整年的喊话调控有了根本性转变。在我们看来，这应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。3月30号，广东省及北京、上海和重庆一省三市出台“国五条”地方细则，3月31号至今，包括合肥、大连、厦门、济南、广州、深圳在内的三十余个城市陆续回应3月初国务院“国五条”政策。

　　1、客观上讲，我们认为在2013年初的时间点上对房地产行业压一波确实是有必要的。

　　2012年以来整个房地产市场出现四大过热征兆：其一，一二线城市市场交易量大幅增长，2012年全年北京成交面积增长51%，上海增长28%，广州和深圳分别增长34%和39%，杭州增幅更是达到114%；其二，房价企稳回涨，2012年下半年之后，一二线城市中新开盘降价的项目逐渐稀少，平价甚至涨价的项目逐渐增多，个别区域价格甚至超过前期回落前的高点；其三，企业销售业绩继续攀高，2012年全国性品牌房企销售业绩大幅增长，千亿级企业从一家扩展至三家，2011年濒临绝境的绿城2012年度销售金额同比增长70%；其四，地王项目重新出现，自2012年四季度起土地市场热度快速攀升，北京、上海、杭州等核心城市中各类地王项目开始频繁出现，引发行业内外激烈反响。

　　站在这样的一个大背景下，客观上讲，2013年初我们确实需要新一波的调控，以避免市场再度陷入过热的尴尬，当时，我们甚至还曾一度发表过关于2013年调控来得越早越好的观点，但当国五条真正出台之后，我们发现虽然时间点完全合理，但所选择的手段却出现巨大偏差。

　　2、为了调控而调控，国五条陷入无人响应的尴尬。

　　应该说，我国房地产市场一直以来都不缺政策，从2004年起始，中央层面上对房地产行业的调控历时已近十年，财税、限贷、限购，甚至房产税，各类政策足可谓应有尽有；但另一方面，我们在政策执行方面却一直严重欠缺，由于土地财政的缘故，地方政府对房地产调控具有天然的抗性，近几年来的数波调控对市场的影响周期不断缩短，固然，政策无法解决一二线市场本身的供求矛盾是重要原因，但政策执行环节中总是出现各种“操作空间”无疑也是调控始终无法跨越的鸿沟。从这个角度看，当前最合理同时也最有效率的调控，应当是针对现有政策在执行层面上加强，而在执行无法到位的情况下，出再多的政策也无济于事；在我们看来，中央要应对市场的过热征兆，其实只需像2011年年中那样派出督察组去各地调研，监督限购、限贷等政策执行情况即可。

　　事实上，国五条以及之后的各地细则很快就验证了我们的观点，纵观五大条款（地方问责、限购升级、限贷升级、个税20%征收、房价控制目标），首先，当前行业内外所广泛关注的无疑是后四条所谓的新政，而在新政的“光芒”之下，“地方问责”这唯一强调政策执行的条款“相形逊色”，几乎无人关注，不得不说这是本轮国五条调控最大的遗憾；其次，对于所谓的新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。

　　其一，限购加强响应者寥寥无几。首先，关于区域限购改全城限购，仅沈阳一地落实，而事实上当前全国45个限购城市中有15个城市执行着区域限购；其次，关于已限购城市酌情在原有基础上进一步从严调，仅在北京细则中有所体现；最后，关于未限购的三四线城市酌情加入限购行列，在地方层面上也没有得到任何响应。

　　其二，二套房贷未立即落实。年初时广泛流传的二套房贷首付提升至7成，到目前为止，仅北京等极个别城市响应，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者，在我们看来，二套房贷现已经成为各地储备政策，未来将视本轮调控效果的好坏而决定是否会跟进。

　　其三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。到目前，个税20%征收也唯有北京一地落实，另外如上海、深圳等其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在二三线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础，事实上绝大多数二三线城市在地方细则中也已经“回避”了这一条款。总结来说，之前外界对于个税20%的密切关注基本落空。

　　3、房价控制目标已经成为今年调控主基调，国五条调控已经失效。

　　本次国五条，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。

　　在我们看来，首先，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，通过这样的操作，我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能“圆满完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我们将典型城市最近几年统计局所公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅做比较，不难发现房价其实一直都在控制之中，例如一线城市近三年平均人均可支配收入增幅大约在10-12%之间，而相应地2012年房价上涨最多的南京和成都涨幅也仅是9%，二线城市也同样如此，在我们监测的城市样本中，仅有厦门和昆明两地2012年商品房均价涨幅超过20%，明显高于人均可支配收入增幅，总结来看，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，换句话说，房价控制目标与其说是调控不如说是做秀。在我们看来，在赚足了行业内外人士的眼球之后，本轮国五条调控基本已经可以判定为失效。

　　当前典型城市预售证审批环节最新动向调研：

　　北京超过指导价的项目不予以备案（例如，通州单价不超过2万，昌平、房山单价不超过1万8），同时，盛传目前经北京住建委审批的预售证，还需要新添一道‘关卡’，提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。

　　上海政府约谈部分开发商，要求楼王房源暂时不要推案，以免拉高全市均价。

　　广州获得预售证环节政府执行指导价政策，超过指导价不予发放预售证。

　　深圳每个区域都有相应的指导价，如果超过本区域该面积段的指导价将不予发放预售证，同时，本月的成交价不能高于上月。

　　厦门一个项目一个季度只能开一次预售证；新开楼盘不得高于周边同质楼盘均价；加推楼盘不得高于上一次推盘价格。

　　天津必须申报每套房屋的销售单价上限，对外销售时，不得高于公布的上限。

　　沈阳少数开发商预售方案报价过高，要求所有待售的商品房重新申报。

　　合肥原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可的重要条件。