从重”预征土地增值税北京“强压”地产商高报价

  房价在70城市房地产价格监测系统中连续领跑的表现，正在促使北京市政府出台多项措施控制房地产各项数据的涨幅水平。当下，北京市地税局已经对申请预售价格比成本“增值”较高的房地产项目，以预期预收款额8%征收土地增值税，而在此之前，预征上限为5%。

  目前，这项税收政策已经开始实施。作为配套政策，北京市地税局和北京市住建委已经完成了就预售许可申请相关信息的共享。北京市地税局在进行土地增值税的预征过程中，将直接调取开发企业在住建委申报的预售价格，在与申报的成本项核销后，对增值幅度较大的地产商，实施“从重预征”。

  北京市政府希望借此对开发商形成“威慑”，迫使其在价格制定阶段，采用相对较低的定价策略，从而避免过重的税负。在此之前，北京市住建委已经通过核发预售许可证环节，对开发企业预售价格进行限制。

  从重预征

  “我们北京的项目已经有按照8%预征土地增值税的了，新的征税政策已经执行了一段时间，地税局已经通知过了。”5月14日中午，北京某国有房地产开发企业财务部门有关负责人向《中国经营报》记者表示：“增值部分越大，预征比例越高。”

  万科企业、保利地产、中化方兴等大型房地产开发企业北京公司的有关负责人，也都证实了上述说法，并称北京市政府已经将此项政策，列为落实国务院加强房地产调控政策的重要手段，因此在执行过程中，十分严格。

  土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。由于中国房地产开发采用期房预售体制，因此，北京等特大型城市均采取“预征缴”制，即在开发企业申报并获批准预售价格的基础上，核减开发成本、支出和费用，形成预期增值额，而后按照相应比例先行预征，在财务周期结束时，再补齐剩余税收费用。

  中国当前土地增值税采用累进税制，最高土地增值额的60%将被征收土地增值税，而在预缴制下，预缴额则直接按预期销售额计算。如一个楼盘的预售值总额10亿元，其需预缴的额度最多达8000万元，而这是在期房尚未预售的情况下预先支出的，因此现在定价越高，预缴率也就随之提高。

  “之前最高的预征比例是5%，现在上限调整到8%，增值比例越大，预征的比例也就越高。”前述北京国有房地产开发企业的财务负责人向记者表示，除保障性安居工程的各类开发建设项目外，所有商品住房开发建设项目都适用于这项规定。

  记者了解到，北京市地税局已经制定了这项政策的有关细则。根据细则规定，对预计增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率2%、3%不变；对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税；对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税。

  除此之外，对于容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税，此前，这一预征比例一直维持在3%。

  房税联动

  为了确保该项政策能够得到有效落实，在北京市政府的协调下，北京市住建委和北京市地税局就房地产预售价格申请实施了信息共享，即北京市地税局在预征房地产开发企业的土地增值税时，将依据商品房楼盘在住建委申请、获得批准的预售价格。

  “工作的第一个结点是在住建委，而不是地税局。”广东某大型房地产开发企业北京公司负责人向记者表示。在新的土地增值税预缴政策实施后，在申请预售许可所须填报的材料中，除土地使用权证信息、规划许可证、开工许可证等证照和预售价格外，还须填报商品房预售方案或现房销售方案。

  在销售方案中，除了拟预售价格外，还须填报建安成本、土地成本等事项，并对土地增值额和增值率进行匡算。根据开发企业销售方案的相关信息，北京市住建委将进行初步审核，审核通过后，北京市住建委将审核通过的相关信息转至北京市地税局，由北京市地税局就成本、费用项进行再次审核。

  在北京市地税局对上述内容进行审核并通过后，将据此内容信息形成《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。而在此之前，土地增值税的征收方式，即在预征的过程中，由开发企业填写包括预售价格在内的信息，而后由地税局审定。

  一位业内人士告诉记者，在原有体制下，仅由征管部门对预售价格的信息进行核实，并不能确保100%的正确。但是，在现有的体制下，开发企业通过预售价格、成交价格等手段，规避或者降低土地增值税额度的情况，就已经没有空间。

  打压数据

  在执行预售价格审批干预、分类从重预缴土地增值税手段的同时，北京市政府已经开始紧张研究“将普通商品房纳入限价管理序列的有关规范”。

  记者了解到，上述规范有可能通过在土地出让环节将未来限制销售价格作为出让条件的方式进行，即在政府出让土地前，设定最高限价的标准，开发企业参与投标或竞标，就必须接受政府设置的前提条件。

  目前，尚未确定的是基于限价的这类住房的购买资格审定和再上市交易的限制。在正在探讨的这一规范中，有两种意见：一是先对购房资格进行审定再对再上市交易进行限制；二是只对再上市交易进行限制，不对购买资格进行审定。

  “资格审定是为了打消或者尽量减少投资属性，其实通过再上市交易的限制以及增值额部分的分配，也可以打消其投资属性，只要管住终端，就没有问题，过多的资格审核往往会带来更多的违规或者腐败的问题。”专家说。

  从2013年2月开始，北京房地产市场价格涨幅一直在70大中城市房地产监测体系中名列前茅。其中2月新房价格以3.1%、3月二手房价格以4.1%“领涨”全国。这让北京市政府感受到了巨大的压力。

  第三方市场监测机构的数据显示，尽管从3月以来，北京楼市的主要成交量均集中在五环沿线地区，但以成交额作为统计口径，四环以内项目的成交额约占同期成交总额的26.1%，而其成交价格约是五环沿线成交平均价格的4倍。这些高价项目，对北京房价涨幅“贡献颇多”。

  记者了解到，在这些项目中，不少是拿地较早的土地，增值额较大，如果从重征收土地增值税能够对这批项目产生影响，北京房价的“数据压力”将在一定程度得以缓释。