让房地产市场“差钱”才能控住房价

　　楼市调控不断加码，但房价却依然坚挺。房企不差钱、楼市不缺钱是房价易涨难跌的重要原因之一。回顾房价真正出现下降的2008年和2011年，最终促使开发商降价的是其越崩越紧的资金链。因此，在限购、限贷甚至限价都不能使房价出现真正下降的情况下，改变当前楼市不差钱的现状才能控住房价。

　　楼市对资金可以说比较敏感，资金收缩对房价的调控作用比行政性的调控更加直接有效。尽管目前楼市仍是不差钱，但近期宏观面、中观面和微观层面的一些变化都显示楼市不差钱的状态或将出现改变。

　　首先，是在宏观层面上，随着美元的升值，国际热钱正在从亚洲市场流出。5月份中国新增外汇锐减，央行最新公布的金融机构人民币信贷收支表显示，5月末金融机构外汇占款余额环比增幅骤降逾七成。

　　近十年来，热钱流入及外汇增加，不仅让国内金融体系流动性快速增加，银行贷款快速扩张，也推动了国内房价快速上涨。据统计，2000年年末，我国金融机构外币占款余额为1.43万亿元，到2012年年末则达到24.42万亿元，2012年年末比2000年年末增长8倍多。

　　房价越调越涨的根源之一是货币超发。热钱的流入及外汇的大幅增加则是导致货币超发的原因之一。现在外汇增幅出现了大幅下降，这对于抑制货币超发无疑是一利好。市场上流动的钱减少了，从宏观层面上为抑制房价过快上涨创造了有利的货币环境。

　　其次，在中观面上，近来出台的关于加强预售资金监管和提高预售证取得门槛的政策则在一定程度上会收紧开发商的资金链。

　　加强预售资金监管将加大开发商预售资金支取的难度，延长了预售额回笼的时间。提高预售证取得门槛则直接加大了开发商取得预售证的难度，加大开发商在前期的资金投入。在开发商所有的资金链中，相当一部分资金来源是通过预售实现的。预售款是开发商重要的资金来源，一旦前期开发资金投入加大，预售款回笼减慢无疑将会抽紧开发商的资金链。

　　再次，从微观面上看，北京房贷利率也出现收紧迹象。现在买房即使是首次置业者想得到八五折利率优惠也不那么容易了。一些银行将八五折利率提高了九折，部分银行甚至直接取消了利率优惠。这在一定程度上收缩了买房人的支付能力。

　　以上三个层面的资金如果持续收紧，无疑将改变当前楼市不差钱的状况，对于抑制房价甚至降房价将起到比行政干预更好的效果。