货币政策转向将深刻影响房地产市场发展

　　进入6月，中国经济运行中出现近年来少有的“钱荒”现象。银行间同业拆借利率飙升，迭创新高；市场资金紧张，传出有的银行到期债务违约。此消息虽然随后被否认，但是不可否认的是，宽松的货币形势似乎在起变化。而这种变化对于房地产市场必然要产生巨大影响。

　　房地产市场的波动每每都与社会资金的总体宽裕程度密切相关。货币宽松的时候，房地产市场自然成为最佳选择之一。只要货币龙头在不断放水，房地产市场就自然水涨船高。过去这么些年进行房地产调控，采用各种方式来控制房价，不管是限贷、限购还是限价，市场表现总是与政策制定者的期望相违，根源就在货币上。过去十年，中国房地产市场真正出现过全面下跌的情形只有一次，就是2008年全球金融危机影响下的流动性紧缺带来的结果。毫无疑问，只要资金形势趋紧，房地产市场首当其冲地受到影响。

　　此次“钱荒”的原因既有货币投放的问题，也有货币使用方向的问题。5月份以来，外汇管理方面出台一系列新规，打击热钱流入，加强外汇资金流入管理，加上美国传出退出量化宽松引起美元走强，5月份我国新增外汇占款下降明显。今年头4个月，外汇占款新增量分别为6837亿元、2954亿元、2363亿元、2944亿元，总量达1.5万亿元。5月份此数据急降至668.62亿元。考虑到政策严管和美元走强趋势都是长期性的，再考虑到国内出口形势也日趋严峻，外汇占款在未来很难成为货币投放的主渠道。

　　除了新增外汇占款，央行还可以主动进行货币投放来保持市场流动性，而且理论上央行这种投放能力是无限大的。但是只要考虑到经济长期稳定的发展，央行在投放上会保持一定的限度，甚至有时候需要特意收紧。以往银行流动性不足就找央行，而且屡试不爽的是，会哭的孩子有奶喝，注入流动性的诉求总能得到满足。但是这一次例外，央行面对银行的窘境却束手不理。普遍的解读是李克强总理对于当前货币政策有新思路：6月8日他在环渤海省份经济工作座谈会上提出“要通过激活货币信贷存量支持实体经济发展”。随后，6月19日的国务院常务会议提出要“优化金融资源配置，用好增量、盘活存量”，6月23日的央行货币政策委员会重申了以上观点，这些都明确显示出未来一段时间不会再有流动性大量放出的可能，而要求银行体系在存量货币上调整流向、优化结构，使得存量货币能更有力地支持经济转型升级，更好地服务实体经济发展。

　　我国5月末M2月高达104.21万亿元，增速也达到15.8%，货币供应并没有减速，但是货币使用方向却存在问题。由于近两年来消费与出口增长缓慢，大量产能过剩，市场资金更多考虑的是投资获益，最常见的是流向房地产领域和地方投资平台，导致信贷规模不断放大，尤其是中小银行意图抓住机会扩大业务规模，向其他银行借入资金，但是往往借短贷长，流动性管理风险大。央行不断补充流动性则能每次安然过关，但是央行此次的例外操作导致这些银行的一团混乱。而且从宏观管理机构的表态来看，这种高风险贷款方式一定会受到严厉约束。

　　房地产市场的不断上涨是依靠一波又一波的投资放大来实现的。现在的政策走向与市场表现来看，一方面新增货币很难像过去一样不断放大，冲入房地产市场的货币总水量不会再像以往那么庞大，市场上涨动力有限；另一方面，一个失去货币支撑的房地产市场本身由于获利机会变小而导致部分资金外流，而政策又鼓励资金调整方向与结构，诱导资金从房地产领域流出，高水位可能会逐步下降。

　　如果央行在未来持续坚持这样的货币管理思路，并在实际操作中得以贯彻，房地产市场可能要面临真正的调整。