利润下滑倒逼房企考验速度效益平衡术

      在今年上半年，一线房企的疯狂拿地和一线城市土地市场的疯狂推地时，6月底的“钱荒”像是一次预警，提醒房地产行业在调控时期要有节制。

     在这样的背景下，下半年看空房地产的主要因素有三：流动性紧张、调控加码，以及实体经济疲软。

     对此，房企也早有应对之举。在战略上，房企侧重“刚需”住宅，不再盲目追求高端物业；在资金上，众多房企从2012年就开始未雨绸缪。一方面，房企转向海外融资，“万保金招”四大标杆房企纷纷登陆港交所，龙头房企开始进入“A+H”双重融资模式时代；另一方面，众多中型规模以上房企纷纷转向高周转战略，加快资金的周转速度。

     “万科 、保利 、万达 、龙湖都是高周转房企的代表，在持续调控的压力下，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，现金为王成为必然。”专家接受本报记者采访时表示。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。

     利润率下滑

     如果有一类项目，利润率较高，为30%，但开发周期是三年；而另一类项目，利润率不高，仅6%，但开发周期短，只有半年，那么理性的企业会选择哪类项目？很显然是后者。从年收益率看，前者只有10%，后者大于12%。阳光[最新消息 价格 户型 点评]城集团就是典型的高周转企业。阳光城集团营销中心总经理王峰表示，阳光城能做到将开发销售周期缩短到6个月内。通过高周转，阳光城不仅年收益率在成倍上升，而且项目开发风险大大减少：由于不追求单个项目的高利润，阳光城往往对消费者进行大幅让利，因此楼盘一上市大都能在短时间售罄。

     专家认为，房企转向高周转一方面是因为房地产行业的暴利已经结束；另一方面，是新型城镇化的背景下，“刚需”产品适合房企走高周转战略。

     数据显示，即便是在行业迅速回暖的2009~2010年，国内房企的毛利率虽有一定波动，但反映在财务报表上，2011~2012年净利润仍在持续下滑。就大型房企的盈利状况而言，在行业大环境的影响下，2012年业绩都出现了不同程度的细微波动。这也是房企纷纷走向高周转路线的动因所在。

     毋庸置疑，房地产行业正遭遇洗牌和淘汰，增长方式也在发生不同程度的倾斜。由于房地产行业净利润率下滑，企业的盈利能力更多要靠快速销售来实现。销售规模的大幅增长，代表着销售周转率的快速上升，才能大幅提升企业的盈利水平。

     多位房企高管告诉记者，越来越多的企业也选择了审慎地面对利润率问题。就今年年初的企业表态来看，标杆企业对自身利润率水平的变化均持以理性客观的态度，大多认为在行业日趋成熟的大趋势下，企业自身亦将不可避免地面对利润率水平下滑。如龙湖CFO即在年初表示，2012年企业的毛利水平已在很高水平，随着2011年和2012年销售的项目陆续在2013年、2014年进入结算管道，会使2013年末或至2014年初的时候毛利不可回避地出现沉压的状态。

     专家认为，房地产市场的暴利已经一去不复还了，在绝对利润率下降的情况下，能解决这个问题的办法就是加快资金周转。另外，在新型城镇化背景下，中低端产品的需求旺盛，这样的产品适合高周转的企业。

     高周转成势

     “万科是高周转战略的典型代表，为了实施高周转战略，万科提出了四大目标：一是精准的项目定位达到产品适销对路，二是成熟的产品线以缩短建设规划周期，三是强大的销售团队达成销售目标，四是多元化融资渠道为企业保证了充足的资金支持。”专家告诉记者。

     据中国房地产报记者了解，在万科内部推广的“黄金项目”中，有个可获得金奖的指标是“项目可售面积20~40万平方米，现金流回正时间24个月内。万科的标准工期是封顶后80天前期准备工作（包括拆模、大面积砌体、构造柱、抹灰等时间），之后按5天/层流水拆架。150天从拆架完成到备案完成。

     也就是要实现高周转，企业内部的管理能力和资金的平衡能力尤为重要。旭辉集团董事长林中认为，高周转战略必须有一个很强执行力的团队来执行。以旭辉集团为例，在高速的发展轨道下，必须有规范的产品体系、成熟的产品质量以及对成本控制的能力。“不该花的钱一分不花，花了钱的就要用到该用的地方，确保工程质量。”林中表示。

     “通过梳理房地产企业发展历史，我们可以看出，一方面，由于前些年大部分开发商的地价比较便宜，而土地的增值幅度又比较大，所以慢慢开发所带来的利润往往比快速开盘快速销售所带来的利润更大，开发商高周转的意愿不强；另一方面，也有开发商自己的因素，例如香港的开发商，它们的开发节奏比较慢，一个重要的因素是它们的资金使用成本低，2.5%左右的资金使用成本，比内地的银行开发贷款还低，同时融资能力也比较强，其快速周转的动力也不大。”

     专家对中国房地产报记者表示，“但对于内地的房企而言，这几年，资金使用成本明显提高，特别是持续的调控以来，很多中小房企很难从银行拿到开发贷，只能转向资金成本比较高的信托和私募资金，这就逼迫企业要走高周转的路线，加大资金的使用效率，从而来降低成本。”

     拷的运营水平

     “一个良性的高周转企业，一定能够降低企业的资产负债率，假如房企1月份拿地，3月份付清土地款，9月份就可以开盘销售，一边有开发贷款进账，一边有销售回款，同时去化又比较快，操作好的项目。如果一个项目做得慢，银行又不给贷款，那么你就周转不起来。”专家告诉记者。

     “跑得快已经不再是一种选择，而是一种必须。但快的同时，也要兼顾高收益。”阳光城总裁陈凯表示，快速的销售回款可用于及时偿付到期的债务，这也是为什么阳光城净资产负债率远高于同体量的房企，但财务一直保持稳健的关键原因。

     在流动性收缩的背景下，每一个开发企业都有走高周转战略的动力，因为高周转意味着流动性，意味资金的使用效率。同时，高周转的战略，也给房地产私募提供了很多机会。

     “如果在同等条件下，房地产会优先选择高周转的项目，快速周转意味着基金投资的效率提高。此外，从一个企业的总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率上，能看出这个企业的经营策略和管理水平，在面对行业调整时，企业和企业之间的差距会愈发明显地体现出来。从资金安全性的角度出发，资本也会青睐管理和经营水平高的企业，这些企业发展比较有计划，项目来源持续稳定，盈利意识和能力强，竞争力不同一般。”专家说。

     不过，高周转也对企业的资金运营能力提出了考验。

     对于开发商而言，企业需要始终在现金流和盈利之间取得平衡，一家成功的房地产企业不可能只看一方面，既不能为了追求盈利而无视公司的现金流风险；也不能为了保障现金流安全而对提升利润的机会视而不见。只有这样，高周转才是高效和安全的。

     也有很多企业，在战略上实施了高周转策略，但资产负债率也随之上升，无形中反而加大了企业的运营风险。——一个例证就是，今年6月，证券研究机构莫尼塔就警示投资者，要远离高周转高杠杆类房地产企业。