中小房企被迫转战二三线城市拿地

      房地产市场成交一片大好的情况下，相关房地产企业退出的传闻也时不时地传出。近日，君华集团有限公司(以下简称“君华集团”)成为行业的主角，一段由人事变动而引发的猜测使得这个被誉为是广州房地产行业新生代力量的企业陷入了“退出风波”之中。而就在业内传得沸沸扬扬的“清盘退出”之声下，时代周报记者经过调查后发现，在退出的假象下，实际上折射的是中小房地产企业在当下行情下的心酸与苦楚。

     日前，一直坚持多元化经营的君华集团近期突然宣布关闭旗下建筑公司，表示专心做地产业务。此举备受业内人士的关注。近几年来，广州地价节节攀升，在广州、中山、珠海均有地产业务的君华已经将目光瞄准佛山、惠州、南宁等二三线城市。

     然而，就在君华四处扩张之时，业界却陡生传闻：君华集团大幅裁员，事因旗下在售项目现资金漏洞，但该公司向时代周报记者否认了资金回笼出问题的说法。

     君华集团的困境，表现的是在房地产行业表面一片大好的情况下，实际上却是：规模房地产企业市场份额愈发集中，中小房企的生存却越来越艰难。

     短短3年退出建筑业务

     近期，市场传言称，“珠三角颇有名气的开发商君华集团正准备出让旗下所有土地储备和房地产项目，该公司内部出现了大规模的裁员和员工离职，计划全面退出房地产市场”。

     时代周报记者据此致电君华集团，该公司相关人士称，君华集团只是退出建筑业，专心做地产业务，不会退出房地产市场。与时代地产、方圆集团、百嘉信集团、力迅地产、嘉裕集团等房企一样，君华集团是近年来广州本土品牌房企中崛起的黑马之一，自2005年起，君华集团先后在广州开发了香柏广场、江南世家、君华·上域、君华·天汇、香柏华府，君华集团开发的项目和土地储备分布在白云、越秀、海珠和番禺区，在广州市区占有一定的市场份额。另外，君华集团在中山和珠海也有部分地产项目。

     工商资料显示，成立于1997年的君华集团，其经营业务较为分散和多元化，涉及了投资管理咨询、房地产开发、室内装饰、燃油批发、货物进出口、零售贸易等。

     在十几年漫长的发展过程中，君华集团孵化了广州君华地产置业有限公司、广州联华实业发展有限公司、广州君华汽车销售服务有限公司、深圳中小企业创业投资有限公司、中山市君华房地产开发有限公司等多个关联公司。至今，君华集团旗下公司的主要业务分为三块：实业、创投和地产，其中运作地产业务的实体主要是君华集团有限公司、广州君华地产置业有限公司。

     而建筑业务的投入则要追溯到3年前，其官方网站显示，2010年1月君华集团投资1亿元成立了广州天华建筑工程有限公司，承建旗下住宅和商业产品的开发。官网还显示，当年君华集团销售收入突破100亿元大关。

     短短3年后，君华集团就宣布退出建筑业。“我们君华集团不是专业做房地产出身的，刚进入这个行业时肯定会有磕磕碰碰，我们当时就想把房地产、建筑、物业整个产业链一起做，因为地产业越来越专业化，现在自己做建筑比较吃力，去年以来，亏损是有的，但也不是外界传闻的亏了几亿元”，该人士称，“我们是把建筑公司的1000多个人优化、分流，有的分流有的淘汰，因为没有工作做，所以我们现在重新调整整个战略方向，专专心心做地产。”

     对于建筑业务过去几年来的经营情况，该人士并未对时代周报记者有更具体的回应。

     分析认为，建筑业向房地产转化，因为建筑业熟悉房地产的流程，实际上是比较容易切入的，像中海、恒 大、碧桂园、合生都有自己的施工队伍，这些队伍能掌握施工进度、控制品质和保证质量，更具有优势。

     “君华集团退出建筑业，要么是他们的建筑业不足以支撑君华集团的开发量，要么是建筑公司扩容扩得太大了，在吃不饱的情况下，承揽不到业务，不得不关闭。”专家说。

     在售项目疑资金回笼难

     就在君华集团退出建筑业的同时，报道称，君华集团的员工去年就开始大量裁员，今年以来番禺项目、海珠项目、中山项目成为裁员重点，近五成的员工被裁掉，公司管理漏洞爆发，资金短缺现象十分严重。

     时代周报记者致电曾在君华集团营销中心任职的李某了解情况，他表示对此消息不便透露。

     据了解，君华集团目前广州在售的项目是君华·天汇和君华·香柏华府，君华·天汇位于海珠区南华西路以北、滨江西路以南，是君华集团2009年拿地开发的一线江景豪宅。

     数据显示，截至目前该盘均价是5万元/平方米。可能由于定价过高的原因，销售情况并不理想，阳光家缘网数据显示，截至2013年7月21日，君华·天汇累计已售住宅99套，仍有40套住宅未售。

     业内人士称，“这个盘一下子走得太高端，可能是市场对君华集团开发高端的豪宅不一定完全认同，除非你销售能力非常强，一下子把它卖光了，资金全回笼就好办，卖不完，资金回笼不了，钱就压在那里转不动了，就会造成资金困境”。

     君华集团在售的另一个盘香柏华府位于番禺区沙湾镇龙岐村，是君华集团2011年以5.56亿元夺得的商住用地，分两期开发，如今均已获得预售证。阳光家缘网数据显示，截至2013年7月21日，香柏华府一期218套住宅已售110套，二期591套住宅暂未出售。

     君华集团在售的项目是否出现问题，为何人员变动大？广州地产界一位不愿署名的资深人士表示，君华·天汇和君华·香柏华府这两个项目在操作上并不成功，尽管拿地的成本不大，但是因为项目的客户定位出现了偏差，在市场上错过了好时机，导致最后销售回笼资金比较慢。

     “归根到底是老板的原因，因为老板自己的开发理念和开发经验不足，以及管理方式的问题，这些方面都限制了整个公司的发展。”上述资深人士说。

     不过对于此说法，该人士并不认可，称“君华·天汇和香柏华府两个项目并不存在资金回笼的困难，我们现在正在对项目进行品质升级”。

     多元化难题待解

     在楼市量价齐升的当下，多元化经营的君华集团面临着裁员，存在管理方式的漏洞，以及在一线城市土地储备的不足。这是中小房企生存窘境的一个样本。

     今年上半年，规模型房企继续高奏凯歌，市场份额越来越集中，中小房企正在面临着前所未有的困境。

     据统计，2012年全国40家企业的合同销售额同比增长28.1%，其中销售额TOP10企业的总额同比增长了26.3%，均高于2012年全国商品房销售总额10%的涨幅。今年上半年，品牌房企持续发力，房企集中度继续维持高位。据相关统计数据显示，2013年上半年全国TOP10企业的市场份额为15.21%，与2012年同期相比基本持平，与2012年全年相比，增加了2.45个百分点。

     而由于市场的集中度，中小房企逐渐被边缘化，其生存窘境在近期陆续公布的上市房企中报业绩上也有鲜明的体现。

     据统计，截至7月18日，A股已有61家上市房企发布2013年中报业绩预告，其中29家上市房企中报业绩“预喜”，占比47.54%；20家房企中报业绩“预亏”，占比达32.79%。

     中报业绩“预喜”的多由万科、保利、中海、绿地等大型房企领衔，而“预亏”的房企队伍多由中小型房企“垫底”，如：中航地产出现首亏，亏损金额为2800万-3600万元；而津滨发展的亏损额高达1.1亿-1.3亿元。

     广州世联地产董事长黎振伟表示，房地产市场表面上风风光光，但里面暗流涌动，城市间的差距很大，一线和二线城市表现好，三线城市就差，核心原因就是市场分化得很厉害，一线城市很集中，销售得很好，有土地的话一定很赚钱。

     但错过了2012年的拿地好时机，一、二线城市地价高、拿地难已限制了中小房企的后续发展。

     该人士对时代周报记者说，“我们君华集团就是要拿地，今年以来，公司准备了二三十亿元资金拿地，但在一线城市的广州根本拿不到地，所以老板主要瞄准中山、惠州、佛山等地，最近刚刚在南宁拿了一个旧城改造的项目，想在旧城改造上做一些突破”。

     公开资料显示，在广州，君华集团目前手里只剩下一块地，即2010年以1.85亿元收入囊中的越秀区下塘西路登峰畜牧场地块，占地面积7055平方米，建筑面积14892平方米。不过该人士表示，该地块因为政府规划的修改耽搁，该项目一直未推出市场。专家认为，过去中小房企可以依靠一些熟络的地方关系，套近乎、拉关系可以拿到地，现在这方面已经不太灵验了，政府希望高价出让土地，希望有资金有实力的开发企业的进入，带入区域经济的发展，中小房企在这方面的作用与贡献不太大。

     在一线城市无法获取土地，君华集团被逼往二、三线城市寻求机会，这正是部分中小房企目前艰难的生存状态之一。

     针对拿地难的现状，专家认为，唯一的出路就是中小企业能抱团联手，使自己的实力相对扩大，才能跟大企业竞争，否则就没有更好的路径，“适者生存吧，其实在这个行业里如果不具备集合优势的话、不具备规模的话就很难生存和发展”。

     “房地产行业太多人进来做，以前是谁做都发财，但这是不可持续的，这个格局是早就注定了的，不是现在怎么办，而是企业在进入之前就该知道这个情况，要留点后路。”黎振伟说。

     在黎振伟看来，中小房企多元化经营正是给自己留了条后路，“通过其他行业弥补他的利润，所谓东方不亮西方亮嘛”。

     “房地产并不是我们惟一的业务，我们是一家集团公司，有色金属、矿业、汽车销售等实业的经营基础稳固，去年集团营收达到200亿元，而房地产这方面只做了20亿-30亿元，”该人士对时代周报记者说，“我们靠实业经营的支撑，才能保证在这一轮市场变幻中不被洗出局。”

     但就房地产业的做大做强而言，专家并不认可多元化，他说，“包括合生这样专业的房地产企业，多元化发展后就今非昔比了，万科都是做减法，把其他业务砍掉才发展成行业的一哥，更不要说中小企业，你还多元化发展，你的资金实力，人财物的实力更加分散，怎么去做强做大呢，什么都发展的话，就做不大”。