后任克雷时代 华侨城模式遭遇空前阵痛

      8月13日，深圳华侨城股份有限公司将召开2013年第一次临时股东大会，审议关于选举第六届董事会成员的提案。被奉为华侨城“灵魂人物”的现任董事长任克雷，并未出现在新一届董事候选人名单之列。

　　“任克雷由于年龄问题，将不再担任上市公司的职务”，按照华侨城董秘倪征的解释，国资委对上市公司干部的退休年龄分有两档：即60岁和63岁，而任克雷今年已正好达到63岁的退休年龄。

　　虽然任克雷将继续担任华侨城大股东华侨城集团的总经理，但不出意外的是，耗时20年缔造并推广了“旅游+地产”华侨城模式的任克雷，在卸任董事长后将慢慢淡出公众视线。

　　一个不争的事实是，后任克雷时代的华侨城，其所面临的商业模式、区域布局和内部管理等诸多方面的压力并不小于此前。尤其是目前公司面临开启第二轮实质性扩张的窗口期，华侨城能否继续疾走狂奔，成了新一任董事会成员的任务。

　　现实问题是，华侨城现在缺少新模式，新增的业务目前尚无太多的盈利点；多个项目计划投资总额均超过100亿元，或许会令刚刚好转的负债和财务状况重新恶化，有效解决融资困境问题是华侨城今后能否顺利进行二次扩张的关键。这些问题都留待新一任董事长带领华侨城来解决。　

（王健芸制图）

　　掌舵人任克雷将卸任

　　在时代周报记者接触的多位华侨城内部人士及深圳地产界人士看来，任克雷之于华侨城，就如同指挥家之于交响乐队，在其任职的20年中，企业经营管理的智慧已根植在华侨城系的土壤里。

　　出生于1950年的任克雷，为原广东省委书记任仲夷之子，其早年先后在辽宁省计委、国家进出口委、国家经贸委及深圳市委等政府部门任职。

　　1993年，时年43岁的任克雷从深圳市委办公厅调往华侨城，从政界跳向商界。他新官上任的第一把火，就是针对当时的华侨城进行大刀阔斧的改革。

　　彼时的华侨城集团下属有110个企业，涵盖纺织、印染、玩具等30多个行业，占集团的资源超过80%，但贡献利润仅有10%左右。任克雷带领团队进行了一次大规模的“瘦身计划”。三年之后，经过瘦身的华侨城确定了持续至今的三大主业：旅游、地产和电子。

　　在这三大主业中，以“旅游+地产”为核心的片区开发运营模式，成为了华侨城商业模式的标志，并由此展开了第一轮生猛的全国化布局，相继在深圳东部、北京、上海、成都、江苏泰州、云南昆明、天津、湖北武汉等地开发了多个大型综合旅游项目。

　　除战略布局之外，任克雷还带领华侨城集团在内部的股改与对接资本市场方面逐步向现代化企业迈进。

　　1997年，以旅游为主题的华侨城上市平台成功搭建。在此基础上，华侨城集团于2009年实现了集团主营业务整体上市。任克雷也顺势当选为整体上市平台的第一任董事长。

　　需要注意的是，华侨城的探索之途并非一路平坦，任克雷时代的华侨城亦出现过战略判断失误和突发性事故。

　　作为华侨城的首次异地扩张案例，由华侨城集团和香港中旅集团共同投资建设的大型文化旅游景区长沙世界之窗，在1997年开园，后来效益平平，在2007年被迫转交湖南经济电视台进行托管。2010年6月29日，深圳东部华侨城大侠谷游乐项目“太空迷航”发生垮塌安全事故，造成6人死亡。这场重大安全事故也让华侨城“全国最大旅游集团”的梦想蒙上了阴影。

　　此外，2009年底实现整体上市以来，华侨城集团欲借助资本推手实现第二次全国规模扩张的计划，因中途遭遇宏观调控而一直推进缓慢，直至去年下半年才陆续与福州、顺德、宁波等地方政府签署合作框架协议，但据时代周报记者了解，上述协议项目迄今均未进入实质拿地开发阶段。

新业务尚无新盈利点

　　后任克雷时代，华侨城能否继续疾走狂奔，将是考验新一任董事会成员的课题。

　　根据华侨城此前的公告，新一届的董事候选人分别是刘平春、郑凡、侯松容和陈剑，而独立董事候选人是杜胜利、赵留安、曹远征、谢家瑾和谢朝华。

　　现任总裁刘平春排名第一位，这在相关分析人士看来，刘平春接班任克雷担任华侨城董事长的可能性最大。而排在第二位的华侨城党委书记、副董事长的郑凡亦有接任的可能。

　　一名熟悉深圳地产圈的研究人士透露称，任克雷掌舵华侨城期间，公司进行多元化的策略，并且在文化方面也多获得政策的支持，但在资本市场上表现却一般，如间接控股公司华侨城亚洲在香港上市以来，表现一直平淡，不像华润、中海经常在香港获得发债或增发的机会。而郑凡此前曾担任华侨城亚洲董事局主席，或许他的接任，能令公司在海外资本市场表现上有所改善。但最终花落谁家，现在尚无法确认。

　　对此，倪征表示，公司新一任董事长将在今年8月13日由新一届董事会选举产生，新晋董事对公司的文化、发展情况和战略思路都较为了解和清晰，无论是哪位当选新董事长，都不会影响华侨城今后的发展。

　　“任克雷是改革派人物，过去的20年里,其过人的改革创新智慧直接成就了今日的华侨城，但这也导致华侨城系内部个人色彩浓重，”上述熟悉深圳地产圈的研究人士对时代周报介绍称，对后任者来说，这是财富更是挑战，如何处理，要看后任者的智慧。

　　一个不争的事实是，后任克雷时代的华侨城，其所面临的商业模式、区域布局和内部管理等诸多方面的压力并不小于此前。

　　在2012年年报中，华侨城坦承，在同时发展旅游、地产两项业务的目标前提下，将不可避免地引发趋势性的规模扩张。在可以预见的未来几年，这种增长方式还将继续发挥积极的作用，但这一增长模式的制约因素也日渐突出，“一方面，资本市场融资受阻，我们丧失了股本扩张配合增长的机会，导致了我们只能依靠自身的滚动发展去开发重资产、缓回报的旅游综合地产项目；这也带来了整个过程中的负债率出现相对较快增长的现象。”

　　一系列数据可以帮助我们理解上述的描述，在第一轮大规模扩张和投资后，公司负债节节攀高，其中2007年至2011年末，华侨城的资产负债率从61.49%上升到71.17%。直到去年促销售等措施执行后，公司的资金压力才稍有好转，2012年公司的经营性现金流实现自2010年以来的首次转正，2012年期末资产负债率同比下降1.22%至69.95%。

　　但让其不得不面对的现实还有，随着住宅市场的不断调控，万达、雅居乐、碧桂园、华润置地等开发商也纷纷进军旅游地产，不断大规模跑马圈地，这也被外界看做是，在客观上不断挤压了华侨城的生存空间。另外，在主题公园方面，华侨城也面临着迪士尼进入上海的巨大挑战，特别是在文化内涵上，华侨城与迪士尼的差距不小。

　　事实上，华侨城一直在探索合适的发展方向，其发展定位几经变迁，从“旅游、地产”到“旅游+地产”，再到近两年新确立的“现代服务业综合运营”。但在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，华侨城一直都在极力避免以纯粹地产商的身份对外，虽然想树立“现代服务业综合运营商”的形象，但目前仍看不出华侨城新的定位模式下清晰的盈利点在哪，毕竟文化服务产业回报周期太长。

　　任克雷在一次内部讲话中也坦言，华侨城现在缺少新模式，希望能通过一些新业务和新产品，带来新的商机和新的商业模式。目前，已经被华侨城定为“新业务”的项目包括两块：文化演艺项目和园区游乐设备的提供商。但有报道分析，这两项新业务目前尚无太多的盈利点。

　　多个百亿项目上马或令财务恶化

　　在2010年房地产调控和信贷收缩的背景下，华侨城模式遭遇空前阵痛，曾经高调推出的青岛华侨城项目中途撤资，而在资金重压下，公司虽然早在2009年就启动第二轮扩张，但在2009年至2011年三年期间，几乎没有拿到像样的新增储备项目。

　　“华侨城这几年是一个台阶，一个台阶往上走，在目前从净负债到经营现金流都有一些突破后，可以稳定一下、喘一口气，然后再进入下一阶段的发展。”倪征在今年年初曾如此表示。

　　华侨城认为，目前已到了进行新一轮扩张的时机。按照公司未来的拓展规划，包括宁波等地的新项目在内，华侨城未来所拥有和运营的主题公园数量要扩大至20个。

　　据时代周报记者盘点，从2012年下半年开始，华侨城已分别与深圳大鹏新区、福州、宁波、重庆和广东顺德等地签署合作框架协议，目前这些项目尚未进入实质性的土地获取阶段。但华侨城董事会秘书处日前对时代周报记者透露，就目前来说，预计宁波、顺德项目年内确定可能性较高。

　　上述新增项目中，不少项目计划投资总额均超过100亿元规模，以宁波项目为例，2012年12月，华侨城与宁波市鄞州区人民政府在宁波签署《宁波华侨城文化旅游综合项目合作协议》，宁波华侨城项目投资总额不低于100亿元。

　　而在不少券商分析师看来，随着新增的宁波、顺德等项目进入实质拿地阶段，华侨城将面临大笔的拿地及项目开发资金支出，这或许会令刚刚好转的负债和财务状况重新恶化。华泰证券在一份研报中就指出，预计公司2013年将重启异地扩张进程，并将大概率实现土地获取，而由于土地支出较高，负债率仍将维持高位。

　　对此，华侨城董事会秘书处向时代周报记者否认称，公司去年末货币现金90亿元，上半年仅地产销售回款就超100亿元，公司拿地扩张前就考虑了现金流情况，不会对负债和财务状况产生重大影响。

　　尽管如此，旅游地产的开发还是风险重重。在全经联商业地产专业委员会委员曹博看来，就旅游地产本质而言，其实质是一个风险很大的产业。目前经营资金能否对业务分解达到有效支撑，支撑不到位，就极容易造成运营危机。

　　尤其就华侨城而言，作为回哺其旅游地产资金的住宅地产，因其较多定位在中高端领域，更容易拉长其资金链，从而产生资金周转困境。

　　显而易见，有效解决融资困境问题是华侨城今后能否顺利进行二次扩张的关键。华侨城财务总监林育德曾透露，由于境外借贷成本较低，今年华侨城将通过旗下的华侨城亚洲这个平台进行境外融资，此外公司还将在信托融资方面做文章，以及银行贷款。