土地出让金：财政馅饼房价陷阱

　　房地产市场，如果用一个字形容，就是“疯”，如果用两个字，是“疯狂”，如果再多两个字，用“特别疯狂”或许最准确。土地交易市场，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%；商品房交易市场，“抢房”新闻在近期北京等一线城市层出不穷。

　　整个房地产供需链条，土地供给方地方政府因财政压力，疯狂卖地，土地需求方高昂的购地成本通过商品房交易市场释放，可是，购房者并不因为房价高而手软，因为市场有这样一种“信心”：房价还会继续上涨。土地出让金已成为财政馅饼，但愿不要成为房价陷阱。

　　土地：“10个城市上半年土地出让金高达4703亿元，平均同比增幅达200%，占比全国306个城市土地出让金达40%”

　　土地出让，今年特别多，南京、成都、广州、合肥、昆明、长沙、武汉、哈尔滨、西安和兰州等10个城市特别多。据不完全统计，10个城市上半年土地出让金高达4703亿元，平均同比增幅达200%，占比全国306个城市土地出让金达40%。

　　而一些特别地块的竞拍过程更能佐证这一市场的红火。8月7日，据新华社报道，武汉东湖高新区一地块，面积为１３９４５９．１９平方米，起始价为６２７５７万元，引起了８家房企的关注，经过５小时４８７轮竞拍，旭辉集团最终以１３．４５亿元竞得，溢价超过一倍，达到１１４．４％。

　　这只不过是武汉土地出让达到疯狂状态的一个“经典”代表。当日，武汉市土地交易中心以网上挂牌的方式出让１１宗地块，迎来许多房企大鳄的争抢，竞拍、溢价、地王同时出现，被业内称为武汉土地市场历史上竞争最激烈的一次拍卖会。最终，在众房地产开发商的“热烈支持”下，武汉１１宗地块全部成交，成交总额为４４．６７８５亿元。其中５宗引发多位买家竞价并转入激烈竞拍，３宗地块溢价率超过１００％。

　　不仅仅是武汉，纵观全国各地，卖地风都愈刮愈烈。8月6日，杭州市国土资源局网站发布挂牌出让公告，出让面积15.98万平方米的华家池地块，起拍价为97.3亿元。据了解，众多知名地产企业将参与竞拍，成交金额预计创历史新高。在刚刚结束的7月土地市场交易，北京又获得了大丰收。北京市土地整理储备中心公开披露的数据显示，北京７月土地出让金合计约２０６．２２亿元。７月成为年内第三个单月土地出让金突破２００亿元的月份。今年前７个月，北京土地出让金合计约为８７０亿元，比去年同期上涨约２６５％。

　　购房：“好惊险，再晚一点儿，就抢不到中间楼层，只剩下一楼和顶上几层了”

　　土地市场疯狂，商品房交易市场不遑多让。

　　“好惊险，再晚一点儿，就抢不到中间楼层，只剩下一楼和顶上几层了。”8月１１日，新华社报道，在武汉市江夏区某项目开盘现场，方先生选中了一套中意的房子，非常高兴。虽然路途较远，但前来摇号购房的市民仍然挤满了售楼部，许多人一大早就赶过来排队。

　　“抢房”近期在北京等一线城市更是普遍。据媒体报道，北京中建国际港、北京的首开熙悦山、金融街融汇均实现开盘当天“日光”。受“抢房”热潮影响，越来越多购房者开始恐慌性入市。世联地产指数报告显示，第二季度购房者信心指数为５６．７，较上季度小幅下降０．１，连续两个季度持续下降。

　　“我去年买了套小面积二手房，总价还不到100万元，现在已涨到120多万了。”家住上海浦东的陈先生颇为惊叹，去年买时已觉得房价太高，买了房子之后，总觉得不值，现在再看看，一年时间不到，等于赚了20多万元，比炒股强多了，真是庆幸。

　　小陈的感觉，在国家统计局的数据上得到体现。据国家统计局统计数据显示，2013年上半年，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.70%，商品房销售总额33376亿元，同比增长一线城市的房价涨幅均在10%左右，北京上海房价增幅分别为12.46%、10.54%。

　分析表示，应该理性地看待商品房市场的“火热”。他认为，当前一些地价确实存在泡沫，但在分析这一现象时要从实际情况入手。不同城市，区位的情况不同，地价也就不同，北京上海等一二线城市，本身房屋需求依然旺盛，开发商对于城内优质地块的争抢是一定的，但在很多城市也出现了“0溢价”现象。区位不好的地段和地块出现了很多降价现象。对于北京上海等一线城市，房屋的住房需求与投资需求旺盛，优质地块出现高溢价也属于正常的市场行为。

　　房价：“由建筑成本、土地成本、税费三方面组成，政府的调控不能一刀切地放在限价这个笼统的概念上，应细化到土地价格与税费等方面”

　　火爆的卖地令不少业内外人士担心，房价是否还将继续上涨？中国房价上涨何时是尽头？

　　“商品房市场应该交由市场自身调整，政府调控在于地价与税费。”南京大学商学院教授宋颂兴在接受《国际金融报》记者采访时表示：分析房价时，首先需要明确房价的组成，房价由建筑成本、土地成本、税费三方面组成。其中，建筑成本是市场负责调整的部分。政府的调控不能一刀切的放在限价这个笼统的概念上，而应该细化到土地价格与税费等政府应该做的方面。

　　宋颂兴强调：相对高房价而言，政府通过土地财政获得的收入，应该拿出更多，来加大对经适房与保障房建设的支持力度，满足中低收入群体的住房需求。“市场接盘不代表政府不管，政府要做的一方面是房产税等制度层面上的改革，另一方面，政府将该管的管好，对于房产层面的监管应该加强。”

　分析认为，房地产市场应该区分商品房与保障房，保障房主要依靠政府的转移支付进行建设，商品房建设费用中包含了拆迁费用和修建保障房的补偿费用。简单来说，就是商品房由市场调整，保障房由政府发力。对于影响房价的因素，孟晓苏认为房价高低“要短期看供求，中期看结构，长期看通胀。”

　　专家认为：未来商品房市场应该让市场这只“看不见的手”的调整，行政指令不应该过多地牵涉市场交易行为。同时政府继续加强保障房的建设，解决中低收群体的住房问题，对于房价未来的走向，他认为，在市场运作中，房屋交易会趋于理性，在住房需求与投资需求的拉动下，一二线热点城市的优质地段依然看涨。