养老地产投资大、回收慢需文化试金石

      继演艺地产、旅游地产之后，养老地产成为众多开发商新的转型选择，万科地产、保利地产、远洋地产等纷纷进入，据统计显示，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。然而，由于养老地产在我国尚处于起步阶段，产品模式、运营模式、盈利模式都处于探索中，大量开发商的进入也引发了业界关于养老地产发展误区的担忧，远洋地产董事局主席、总裁李明便坦言，目前国内的养老地产从本质上来说都是打着养老的旗子继续发展地产，缺乏固定的盈利模式，而开发商的盲目投资可能会导致养老地产成为继商业地产之后的另一个房地产泡沫所在。

      那么，作为一个新兴产业，养老地产的独特性何在？如何去把握养老地产的本质？作为开发商，在发展养老地产的过程中需要注意哪些关键点？江苏中大地产集团董事长、无锡九如城养老产业集团董事长谈义良，早在2009年便涉足养老地产领域，他的经验和做法，或许能给出这些问题的答案。

      先行涉足养老地产

      2009年，正是国内房地产市场最为火热时，为何在那个时候选择做养老地产，谈义良表示，随着我国老龄化社会结构的形成，仅靠公益来支撑养老产业是不行的，如果没有独特的盈利模式和商业模式，公益也是支撑不下去的。

      2009年1月，中大地产集团董事会通过立项开始做养老产业。在此之前，谈义良已经研究了很长时间。他说：“3年多的时间里我们考察了日本、韩国、美国、欧洲、台湾等十几个国家和地区的养老理念、养老服务和养老设施，花了几千万元的咨询费，写了几十万字的考察报告，最终才有了关于养老综合体的做法，我们的第一个项目落在了江苏宜兴，其九如城项目投资38亿元，明年10月将会有第一批康复医疗中心落成。”

      养老综合体的概念，是谈义良想出的养老养生一体化的解决方案，它承载了老年人在生命周期中所需要的各种功能，包括医院、养老院、康复中心、购物中心、老年住宅、公园等。这些功能空间不是简单的组合，而是与老年人在生命周期的各个阶段所需要的服务相结合，从一个健康老人不要护理的状态到半护理到全护理。

      关键在于后续运行和服务

      关于开发养老地产，谈义良总结了两个关键：一是未来运行和服务，这决定了一个养老地产项目未来是否能够持续；二是盈利性，养老产业的前期投资大，盈利回报却是长期的，所以要探索出合适的盈利模式。

      而后续运行和服务，谈义良强调：“这一点在开发中一定要前置，运行方案在规划设计的前期就要进行，目前很多开发商对养老项目的运行没把握，很多都还停留在做养老住宅阶段。我们做养老地产未来考虑的一定是运行，而不是销售，我们所持有的物业是靠未来的运行和服务去升值的。”

      基于以上两个关键，谈义良说：“做养老地产一要有公益性，如果要充分考虑盈利的目的，我奉劝大家不要做，把盈利放在第一位时就很难去坚持养老、服务品质；二是要有持之以恒的心，因为这个行业投资周期资长，收益获得慢，以我们的九如城项目为例，前期投资我们计划在5至8年才能完成盈亏平衡。另外，作为新兴产业，还存在政策不确定性等潜在风险。”

      深耕长三角区域

      投资大、回收慢，是养老地产的一个特征，自身如何来破解，首先企业要有比较强势的资金实力。谈义良表示，早期如果现金流支撑不到位，项目将会很难做。资金来源方面，除了公司自有资金，银行贷款是重要的一部分。

      “我们的打算是在没有外来投资机构进入之前，先做3个项目，之后再考虑引进战略投资者。虽然有不少投资者寻求跟我们合作，但我们现在尚没有接受任何投资者的投资，等做出标准，我会明确地投资者需要拿出多少回报给股东，而现在我还不能明确告诉投资者收益和回报比例。”谈义良说。

      谈及规划，谈义良计划用10年的时间做100万平方米的养老地产。他表示，因为公司一直走的是稳健发展的路子，中大地产一直以来的主要发展区域是在长三角，目前还没有全国扩张的想法。“因为一个企业要进军一个新的区域，就要充分了解区域消费群体的生活习惯以及区域传统，把江南的东西带到北方去，肯定会水土不服，我们的目标就是把长三角做好。

      在谈义良看来，“养老，不仅仅是经济供养，或者说并不仅仅是喂养，更是一种高层次的养，是包含敬仰之情的体贴与感情的双重付出，且精神方面比生理层面对老年人来说更为重要。”基于这样的理解，谈义良视养生为养老的重要组成部分，包括延年益寿、强身健体、修身养性、养生文化体验等。他说：“养老地产我们也可能做不到全国最大，但是我要做成老人最喜欢的养老地产。我最大的欣慰就是看到一群老人快乐幸福地生活在我的养老社区中。”