中心区域房价高企郊区盘能否成为“黑马”

　　居住在郊区有利有弊，在享受自然美景的同时，生活配套不便利是置业前必须考虑到的问题。南方日报记者梁维春摄

　　郊区，其定义有多种。一般认为，郊区是城市辖区范围内，受城区经济辐射、社会意识形态渗透和城市生态效应的影响，与城区经济发展、生活方式和生态系统密切联系的城市建成区以外一定范围内的区域。在城市化发展迅速的今天，一个城市郊区的范围是在不断变动的。

　　说到居住在郊区，相信不少人的感情是复杂的。一方面，郊区楼价低，未来也可期。我们这些年来目睹了太多郊野变身新城，我们也毫不怀疑会有更多郊区变城市；但另一方面，居住在郊区生活的确不便，且不论看不到城市的繁华，有时候连一些城市基础设施都难以享受。

　　对于选择居住在郊区，大多数人都会有矛盾。这种矛盾，源于需要熬过郊区发展期以及未来的难测——江北的今日早年谁能料到呢？江北的发展也是经过时间洗礼，早年的不便利是否人人都愿承受呢？

　　的确，不是所有郊区都能“幸运”地成为江北，但举目四望，惠州的郊区，无论是哪一块都在走城市化的步子，这一点是不争的事实。在城市中心区饱和的情况下，郊区盘承担着分散居住压力的重任。郊区盘，既支持着今日之刚需，又拓展城市的未来。

　　瞄准刚需与高端住宅市场

　　翻翻早年间惠州的新闻，你都会有些不一样的发现。以2006年本地媒体的一则新闻为例，里面就提到了当时惠州郊区楼盘开发的情况，当时惠州的郊区盘主要瞄准高端客户，都是大体量楼盘。但几年过去了，郊区盘已经不再只是高端产品的代名词，一些刚需盘也纷纷在惠州郊区出现。

　　在饱和的城市传统建成区内，刚需与高端需求都难以找到心仪的产品。大面积的豪宅与别墅、价格低廉的小户型，都只能在郊区找到属于自己的一片天。

　　如今在惠州提到买别墅，大家自然就会联想到惠博路的沿江楼盘、三环附近大型楼盘或者水口附近的大盘。郊区较低的土地价格、市区难见的自然美景、独有的田园野趣，共同凑成了别墅盘开发的优越条件。而高端购房者也只有远离了城区的喧嚣，才能静享一份心灵的宁静。

　　与之对应的则是刚需。现今卖得较火的楼盘大部分主打刚需牌。价格唱主角，户型也不大，正合刚需口味。

　　刚需房销售的火爆也带动了片区楼市的整体发展。以水口片区为例，最近几年，水口区域面貌焕然一新，随着城镇功能不断完善，一大批知名房地产项目在水口拔地而起，不但有别墅大盘落地于此，刚需盘聚集也成为了水口的特色，这些刚需盘的销售量也都相当可观。

　　此外，别墅扎堆的惠博路沿线楼盘，也一直都瞄准刚需，沿线楼盘均有洋房出售，相比市区价格也有优势。

　　郊区盘有诸多利好

　　惠州郊区盘向好，主要原因便是这里的经济将有大的发展，但城镇化水平相对较低，未来城市化进程毫无疑问要加快。

　　惠州提出了中心城区扩容提质五年计划，到2020年末，惠州中心城区建成区面积将至少扩大146平方公里。惠州未来逐步会将部分现有城郊区域纳入新城区，推动产业园区向城市新区转变，科学开发建设一批城市新区。

　　在未来惠州城市建成区面积不断扩大的同时，新型城镇化要求惠州今后发展一批中心镇，届时惠州一些镇街的城镇化水准要提升，城乡差距会进一步缩小。

　　深莞惠一体化进程也是一项利好条件。根据深莞惠最新签署的4个合作协议，深圳地铁3号线12号线将延至惠州，加上莞惠轻轨、深惠轻轨，便利交通将会给郊区盘带来新的生机。

　　以仲恺区为例，该片区整体的城市化进程带动了楼市的发展。虽然仍不算传统市区的范围，但伴随着惠州城镇化的脚步，仲恺楼市发展突飞猛进，近年来不少开发商在仲恺开发楼盘项目，其中不乏知名的本土开发商如光耀等。该区域市场供应量大，成交总体也不错。深莞惠一体化更是提振了当地的楼市，修建中的莞惠城轨途经仲恺，在仲恺设有站点，沿线不少楼盘销售火爆。

　　虽然只是仲恺的一个街道，但陈江的城镇化水平有目共睹，论地理位置，将这里纳入惠州郊区可能都有些勉强。但拔地而起的座座高楼，完善的生活配套，使得这里的楼盘根本没有“郊区盘”的孤独与落寞。

　　随着惠州城市化进程与新型城镇化建设，再加上深莞惠一体化发展的各项举措，惠州的城镇化水平有望不断和东莞拉近距离，城镇化水平不断提高，郊区盘就不会再那么令人“望而生畏”，这点只需看看今日的东莞和佛山即可明了。

　　郊区置业先算好生活成本账

　　对于置业郊区，专业人士提醒，不能看到郊区盘园林好、价格低或有其它优点，就一时头脑发热下手购买。李嘉诚的“地段论”充分说明了地理位置对于楼盘开发的重要影响，郊区盘一般地段欠佳，所以要打造其它优势作为卖点，借以吸引购房者。购房者在购房时，仍要保持清醒。

　　购房者选择在郊区购房，还是需要一定眼光的。毫无疑问，房价不高、未来升值空间大是在郊区置业最为关键的因素。单以郊区盘而言，一些楼盘虽然眼下价格不高，也不够热，但随着城市发展会逐渐增值，价格的上浮程度反倒会更大。

　　而选择在郊区盘定居的购房者，除了考虑房价因素外，也要算好生活成本这笔账。虽然惠州的楼市发展多年，但楼巴仍不多见。不少地处偏远的小区只能依靠公交车或私家车，而开往郊区楼盘的公交车线路少，车辆少。交通因素无疑会对购房者未来的生活带来很多影响。

　　此外，郊区楼盘周边是否有比较完善的配套设施对生活的影响是很大的，对于家里有老人和小孩的购房者来说更是如此。接送小孩上下学、老人买菜、日常用品的采购等，不仅需要时间精力，同时也需要耗费金钱，日积月累，也不是一个小数目。