政策利好我国养老市场养老地产再升温

      随着中国老龄化人口的快速增长，养老地产、医疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。近日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。分析人士指出，随着政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”。各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。

      养老市场规模可观国务院着手布局

      作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

      有统计数据显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

      与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。

      世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上，以后还会逐年增长。世联地产副总裁林蔚指出，养老产业是以服务为核心的产业，而不是以开发为核心的，需要长期投入，需要更多政策的配合与支持。

      国务院常务会议要求，要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。

      本次国务院常务会议还提出，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。同时，要切实加强农村养老服务。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险（放心保）、教育、健身、旅游等领域互动发展。

      业内人士认为，此次国务院提出的多项措施，将加快养老产业的发展速度和规模，促进养老机构甚至养老地产、养老医疗、养老旅游等相关产业的发展。同时，鼓励境外资本的进入，可以充分吸收国外养老服务业的先进管理手段和服务理念，促进相关产业服务水平的提高。

      目前各地政府对于养老问题愈发重视，部分省市已出台养老设施专项规划，规范行业发展，并从土地、财税等政策上予以支持。北京市出台的养老设施专项规划要求，加强土地、税收、融资政策和市政府固定资产投资对发展养老服务机构的支持力度。在新城规划中，要求整合社区资源，建设更多适合老年人养老的场所。

      开发商进军养老地产盈利模式需创新

      面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。据记者不完全统计，目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。

      今年7月，远洋地产公布了养老项目——椿萱茂·凯健，正式进军养老地产。该项目位于北京亦庄远洋地产旗下的高端社区远洋天著内，为持有型高端养老项目，建筑面积近6000平方米，床位数约110张。同时，远洋地产与美国最大的养老运营商和投资商通过其各自的附属公司达成合作，中美双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。

      与远洋地产进军养老地产一样，保利地产也已就养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司。早在2012年9月，保利地产某五星级养老会所样板间开放。据介绍，这里的床位月收费标准在5000元到上万元不等，此外还需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费，会所内有十多名北京市知名医院专家坐诊，随时为老人提供专业的医护服务。

      但是，到目前为止，中国尚没有出现软硬件配套非常完善的养老产品。经贸大学金融学院教授庹国柱表示，目前市场上中低档的养老地产较多。分析人士指出，虽然高端养老产品正在逐渐增多，但真正能满足客户需求、被市场接受的养老公寓却乏善可陈。

      众多企业进军养老地产，但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。中国养老地产市场的“巨大蛋糕”在吸引众多资本加入的同时，也对房企的运营开发能力提出了种种考验。面对这一新事物，选择何种盈利模式是摆在开发商面前的首要问题。远洋地产相关人士表示，目前国内养老地产大多是通过一次性卖房来获得现金流。

      长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。有业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素。

      “国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。”上述远洋地产相关人士直言，养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。业内人士指出，养老地产涉及物业开发、持有运营、护理服务、市场培育、资本运作等多个环节。由于业务复杂，所需资本投入大，要求多方参与，共担风险。