楼市成交与流动性背离发出政策调整信号

　　虽然7月全国主要城市房价还在继续上涨，重点城市土地出让价格创出历史新高，但房地产投资功能已明显弱化。同时，我国货币资金配置效率较低、超量货币需要向实体经济回归，今年以来我国金融市场流动性稳中偏紧，6月还一度出现“钱荒”。楼市与流动性运行背离态势将引发楼市调整。

　　当前房价上涨压力不减，但住房租金上涨受到市场真实需求制约，以租金考察的房地产投资收益率已明显低于基准存款利率。最近一段时间城市住房租金连续上涨，已成驱动CPI上涨的重要因素。但住房租赁市场主要满足刚性住房需求，服务于中低收入人群，其上涨幅度也会因中低收入人群承担能力有限而受到明显制约。经测算，大多数城市住宅出租收益率不到2%，而住宅出售收益率要受到市场需求的硬性约束。据国家统计局数据，今年1至7月，东部地区商品房销售面积31038万平方米，同比增长30.2%，增速比1至6月回落2.6个百分点；销售额24793亿元，增长42.1%，增速回落6.4个百分点。考虑到未来新一轮房地产调控长效机制的出台，房价上涨空间已十分有限，希望通过出售提升住宅投资收益率的可能性也在减少。

　　虽然学术圈和业界对超发货币尚未形成一致意见，但我国货币资金配置效率偏低，则是不争的事实。从GDP与广义货币M2之比来考察货币的生产效率，1元的货币供应在2008年支持了0.63元的增加值；而到2012年仅支持了0.53元的增加值创造。当然，货币资金配置效率下降，也与货币资金投向有关，比如投入到基础设施项目，在增加值创造方面要低于制造业。但这同时也反映出，社会资金配置机制存在扭曲，资金并不流向最能创造价值的领域。由于资金配置是以到期还本付息为代价，较低的资金配置效率蕴涵了较大不良贷款风险。据银监会统计，全国商业银行不良贷款余额已经连续7个季度上升。

　　实体经济健康运行，需要流动性稳中趋紧。高达百万亿以上的存量货币余额，始终是引发通胀、诱发金融投机风险的潜在重大威胁。7月，全国CPI为2.7%，与6月持平，但物价上涨压力依然存在。特别随着南方高温天气的结束，生猪价格或将出现新一轮上涨。同时，资金运转流动存在价格，超量货币引发的增量利息成本，一定程度上会抬高实体经济的运行成本，进而反映到消费价格上。不仅如此，由于实体经济下行势头尚未根本扭转，全社会生产报酬率下降，客观上要求收缩货币资金存量，以减少实体经济利息负担。今年以来，全国规模以上工业企业利息支出增速较上年同期下降了约20个百分点，这既有工业企业借贷意愿不足因素，也是企业主动调整的结果。此外，存量贷款规模足以支持经济结构转型发展的需要，进一步信贷刺激的空间大为缩小。国务院常务会议提出，要“用好增量，盘活存量”。近70万亿的人民币贷款余额，可通过存量挖掘和结果调整，释放新的投向空间，完全可以支持经济转型的需要。在传统产业向战略性新兴产业发展过程中，商业银行也需要加快存量信贷结构调整，以提升信贷资金配置效率，降低存量信贷资产风险。

　　综合来看，未来我国金融市场流动性总体将稳中趋紧，需要通过实体经济缓慢扩张，逐步稀释过去几年大量投放的货币，以维持国民经济健康运转。而流动性运行态势的新变化，将通过一系列连锁反应作用到楼市上，或将引发楼市调整。事实上，近期已出现了若干楼市调整的信号：1至7月，全国住宅投资增速较上半年回落0.6个百分点；北京（楼盘）房价环比涨幅已连续下降，高端住宅挂牌出售量明显增加；主要城市存量住宅供应规模上升；7月末全国商品房待售面积44274万平方米，比6月末增加543万平方米。曾经几乎全民炒房的温州（楼盘）房价在连续下跌，在全国普涨的态势下显得颇为另类。虽然1至7月全国贷款增加5.78万亿元，同比多增3839亿元，但剔除因正常利息计提引发的部分信贷增量，贷款实际新增量已明显减少。信贷投放稳中趋紧态势基本形成。

　　楼市调整或将随时展开。