购物中心火热 商业地产凸显结构性失衡

      据报道，面对我国近年来愈演愈烈的购物中心“大跃进”，权威部门给出了一个惊人数字。近日，中国连锁经营协会会长郭戈平表示，预计中国购物中心在2015年将达到4000家。4000家是怎样的规模？按照我国323个地级市计算，平均每个地级市将出现12家以上购物中心，购物中心数量已经严重超出城市商业所能支撑。

      一方面，购物中心不断入市，总量过剩，一些新诞生的购物中心招商成难题，而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下，甚至如星巴克这样的优秀连锁企业都难以承受。在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失衡。

      过度开发推高空置率

      世联地产数据监测显示，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。

      商业地产的过度开发，增加了空置率的风险。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至现在的8.4%。

      “行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，扩张趋于保守。这一局面进一步加剧了商铺空置率。”专家表示。

      一方面，我国购物中心出现总量过剩现象，空置率高居不下，致使新诞生的购物中心存在招商困难的局面。另一方面，核心商圈物业供不应求，租金高企，很多优秀的连锁企业被迫撤离。

      在上述供求矛盾的背后，则凸显出我国商业地产的结构性失衡。“我国购物中心总量虽然过剩，但同时也要注意到，一些选址良好，运营能力强，运作较好的购物中心还是比较稀缺的。可以说，"有效供应不足，无效供应过剩"是我国购物中心面临的现状。”中国社区商业工作委员会副秘书长杜鸿对记者表示。

      “目前拥入商业地产领域的有这样几种类型，一种是传统商业企业进入商业地产，具有代表性的有华润万家、万达集团[简介最新动态]、红星美凯龙等；另一种是资本主导的商业地产企业，如凯德置地；最后一种是由其他行业转型而来，之前没有任何商业运营经验的企业。”杜鸿表示。

      在杜鸿看来，对于第一种类型而言，由于企业有自己的商业品牌，在招商运营方面有经验，可以培育出好的购物中心项目；第二种企业由于有较强大的资本支持，有“折腾”的空间，也可以做好一个项目；而第三种情况则往往缺乏团队、缺乏经验同时又缺乏长期性投入的计划，“无效供应过剩”正是这类企业造成的。

      扩张出现两极分化

      “在商业地产总量过剩，结构性失衡的情况下，未来可能出现"两极分化"的局面。”专家说。

      “一方面，如华润、凯德置地、万达这样的房地产巨头会越做越大，行业集中度加剧；另一方面，一些对市场判断不足，缺乏雄厚资金和商业运营经验的开发商，日子会越来越难过。出现招商困难，经营难以为继的多属于后者。”专家说。