国内楼市分化 调控亟需房产税等长效机制

　　在不到一个月的时间里，多个城市微调楼市政策。其中，郑州、南京、北京属于全国房价上涨较快的城市，温州、芜湖由于销售状况不佳导致库存积压。不同的城市“因房价而已”，调控的方向也出现分化。更耐人寻味的是，在地方刮起这股“微调风”之前，中央刚做出“促进房地产市场平稳健康发展”的决定。

　　中国楼市呈现“冷热不均”的状况。一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。业内认为，房价走势影响调控政策的方向，行政手段调控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。中央层面近期也多次指出应扩大房产税试点，建立楼市调控的长效机制似乎已是大势所趋。

　　楼市调控松紧不一

　　“国五条”出台后，楼市迎来了一段“政策平稳期”。近期，房地产调控政策再度出现调整信号；在不到一个月的时间里，多个城市微调楼市政策。与之前的情况不同，这轮调控以地方政府为主导，调整的力度不大、以微调为主，调控的方向上出现“两极分化”。

　　温州、芜湖偏向于政策松动。温州松绑后的限购政策规定“本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买 2套住房。”而芜湖则以扶持人才为名进行购房补贴，规定“在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。”

　　郑州、南京、北京则倾向于政策收紧。与温州的做法相反，郑州升级后的限购政策规定“未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。”北京针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。南京则规定“市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域(除从事保障房、科技文化地产外)退出。”

　　援引《经济参考报》的报道，住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示，中央希望房地产行业平稳发展，各地则根据现实情况进行政策微调“温州等地由于前期上涨至不合理的高价，因此持续下跌，而郑州则面临较大的内在需求动力，房价上涨压力较大。”

　　房价走势影响调控方向

　　数据显示，8月份北京新建住宅价格环比上涨3.22%，涨幅位居全国十大城市之首；8月份芜湖新建住宅价格环比下跌2.29%，跌幅位居100个受调查城市之首。另据国家统计局发布的7月份70个大中城市的房地产数据显示，南京同比上涨12.8%，郑州同比上涨12%，涨幅排名第6、第7；而温州是唯一价格下降的城市。

　　业内认为，房价走势影响了当地的调控方向。中原地产市场研究部总监张大伟表示，郑州、南京属于全国房价上涨最快的二线城市，完成年度调控任务的难度非常大；而温州、芜湖的房地产市场都非常萧条。“在当下情况下，预计长效机制不出台的情况下，各地调控也将呈现两级分化，过热的区域可能会出台收紧的举措，而房市冷清的区域可能会出头扶持性的政策。”

　　一方面，热点城市房价居高不下；另一方面，“空城”现象又屡见报端。“中国楼市已经出现了事实上的冰火两重天：一二线城市量价爆发式上涨，而三四线城市则出现了库存积压，卖地难。一二线城市在年底前依然可能会有收紧政策的可能性，但很难抑制市场继续上行。而三四线包括温州等城市，虽然会扶持楼市，但因为需求不多，而库存积压，很难能够拉动经济。”张大伟说。

　　援引《国际金融报》的报道，中原地产宋会雍认为，二三线城市的房产市场在过去步伐迈得过大，许多有历史积淀的二三线城市人口结构不会发生太大变化，因此住房需求基本稳定，尤其是改善购房的需求达到饱和。房企通过对于未来的趋势预判，还是选择了回流人口结构复杂、需求旺盛的一线城市。国家未来的房产政策是要建立长效的稳定机制，在这样的大背景下，地方政府在服从政策安排基础上的小动作救市都无济于事。

　　长效机制呼之欲出

　　值得一提的是，在地方政府刮起这股“微调风”之前，中共中央政治局在7月30日召开经济工作会议上表示，“促进房地产市场平稳健康发展。”有业内人士认为，行政手段调控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。有媒体报道，新一届政府可能正在酝酿房地产调控的长效机制。

　　从相关部门负责人近期向全国人大常委会做的报告中，似乎也可以看出一些端倪。国家改委主任徐绍史表示“下半年房价反弹压力较大”，财政部部长楼继伟直接指出“将扩大个人住房房产税改革试点范围。”

　　全国人大常委会委员尹中卿也在十二届全国人大常委会第四次会议分组审议计划执行报告和预算执行报告中提出，应尽快按人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房者的持有成本，同时要推进不动产实名登记和全国联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源。

　　分析称，“中央包括相关的领导人说的比较清楚，逐渐建立长效机制，包括监管的一些方案和草案已经开始在筹划了，可能年内就却推出相关的指导方式的文件。所以限购、限待、限价这种措施是过去几年的常用措施，但是我说它是一些行政预从，从调控的方式上讲，最好是用经济手段、市场手段、房地产手段，少用行政敢于手段，所以未来限购总体方向慢慢会淡化，甚至会退出，不再会进一步的价码，其他措施，比如类似房产税，土地供应、制度问题等等长效机制慢慢建立，这样就有个交替、有个接替的过程。”