杭州经适房上市争议9月正式实施困难多

      走过14年的杭州经济适用住房，在今年9月中旬将迎来一个重要节点。

      8月12日，杭州市政府《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》(以下简称《意见》)出台，9月12日正式施行。《意见》明确：符合条件的经适房将可根据相关政策上市交易或回购。

      《意见》在经适房业主中引发诸多争议。其中的焦点在于，根据《意见》规定，经适房购房人拥有房屋有限产权，通过补交土地收益等价款取得完全产权的，应按照届时公布的评估价与当时经适房购买价之间差价的55%向政府补交土地收益等价款，原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。

      自诞生之日起，经济适用房就始终争议不断。中低收入难以界定、产权不明晰、住宅价格、户型有违政策初衷等问题成为舆论诟病的对象。经适房分配审核过程中出现的操作不严谨，以及后期管理漏洞百出，导致骗房现象难禁。

      在一些业内人士看来，经适房上市是一个复杂的过程，允许经适房上市交易，或许是政府对经适房套利功能的一种默许。

      增值收益55%归政府

      杭州从1999年开始推出经适房，是中国国内最早推经适房的城市。目前，经济适用房在杭州已经是一个相对庞大的群体。据透明售房网市场研究院的统计，截至2013年8月15日，杭州主城区（不含萧山、余杭）经济适用房房源量为9万余套，面积超过830万平方米。

      根据《意见》要求，满足上市条件，即在2008年9月12日（意见实施之日往前推5年）前签订购房合同的经济适用房共计38598套，面积达374.29万平方米。这其中，大约七成的经适房需补缴55%差价。这些经济适用房与市场商品房售价的差距，最大的已达每平方米近2万元左右。

      按照《意见》规定，经济适用房要想上市交易，必须补交土地收益价款，以2004年9月1日为分界点。之前的经济适用房，按照相关规定计算相应费用（费用相对比较少）；之后的经济适用房，按照评估价（遵循板块市场价）与当时购买差价的55%，向政府缴纳土地收益等价款。

      “前者比较合理，后者不够合理。”透明售房市场研究院院长丁建刚在接受时代周报采访时称，“科学合理的做法应是按购买者所拥有的产权比例来分配收益。但是经济适用房在购买时并没有约定购买者拥有的产权比例，因此，现在杭州政府‘一刀切’收掉55%的收益是不够科学合理的。”

      “先购买经济适用房的人群，实际上是分享了一部分的公共资源。如果5年之后把它卖出，那么获得的收益返还一部分给政府，或者政府从中收取一定比例的增值收益，我觉得有它的必然性，或者有它的合理性。”浙江省社科院经济研究所研究员王永太告诉时代周报。

      事实上，对于经适房上市交易，杭州市这些年一直处于艰难推进状态。杭州市房管局公开表示，2010年前后，经过一年多时间的调查后，杭州市准备开放经适房交易市场，发布相关文件，但恰好住建部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，当时的推进工作被迫暂停。

      接近杭州市政府的人士告诉时代周报，此次方案的出台经过了一年多的“风险评估”，在拟定经适房上市细则前，杭州调研了北京、南京、广州等城市的实践情况，并征求了各层面的意见。

      不过，对于经济适用房是否可以上市，各地的态度和表现并不一致。目前，包括济南、南京、长沙等地，均放开了经适房上市交易。而北京住建部今年年初曾表示，拟禁止经济适用房直接上市进行交易，逐步建立经济适用房封闭运行机制。

      地方财政吃紧

      多年来，经适房到底该不该上市交易，一直存有争议。经适房属于社会保障的一部分，是对低收入人群的优惠政策，但由于监管不严，已经成为权力寻租的工具，如果允许经适房上市交易，将加重权力寻租的空间。

      在一些市场观察人士看来，杭州经适房上市交易的出台，“俘获”地方政府的或许是，地方财政捉襟见肘以及土地财政收入减少的这一现实。

      一个基本的事实是，浙江部分地区地方债负债水平高于全国平均水平。以杭州为例，2010年的官方数据显示，杭州市政府负有偿还责任的债务达836.84亿元，占87.08%，远高于全国62.62%的总体比例；同时，明确以土地出让收入作为偿债来源的占81.73%，远高于全国23.8%的水平。

      王永太参与起草了2013 年《浙江房地产蓝皮书》，他认为，经适房上市的收益可能会比较可观，“2010年后杭州的土地财政收入下滑，但整体的财政开支并没有减少，经适房上市交易，政府能够增加一笔可观收入，在一定程度上或许能缓解财政压力。”

      2009年，杭州的土地出让金总额超过1000亿元，超过上海、北京，跃居全国第一。随着国家调控政策的出台，杭州土地出让收入开始大幅度下降，连年的财政预算执行情况报告显示：2010年，杭州市本级土地出让金收入922.57亿元；2011年，跌到了427.37亿元；2012年土地出让金再度缩水，为350.80亿。

      除了土地财政下降，在国家结构性减税政策作用下，税收在财政支出中的比例大幅下降。2012年杭州税收收入占地方财政的38%，进入“寒冰季”。

      另一方面，杭州在民生和大项目建设等方面的政府投入难减。今年年初公布的《2013年杭州市政府工作报告》显示，2013年杭州拟安排重点建设项目498个，重点建设项目围绕6大重点领域，新开工项目60个，建成投用项目40个，续建项目200个以上，完成年度计划投资1000亿元。

      “像杭州的地铁城网建设一公里要投入6.2亿元，杭师大3000亩新校区的建设要投入130多亿。”前述接近杭州市政府的人士告诉时代周报。

      为房产税扫清障碍？

      无论如何，杭州经适房即将上市已确定无疑，这或许不难理解这几年杭州经适房申请的火爆程度。公开数据显示，杭州申请经适房的人一直都不少，2010年，申请人数为1.2万户左右；2011年，申请人数为8000余户。

      由于杭州的公务员经适房建设得比较早，和苑、任苑、圣苑、政苑、府苑都是早期的省直机关经适房和市直机关经适房，其中一些经适房的面积较大，一些小区周边的房源在售价格已经高达3万一平米。

      因此，有市场传言称，杭州经适房上市交易开闸，是在为杭州试点房产税做准备。“公务员手中这些所谓的经济适用房很多，在房产税出台前，杭州出这个政策明显是为了出货。”有市场观察人士这样质疑。

      丁建刚认为上述说法属于“阴谋论”，“如果国务院不叫停，杭州的房产税方案在今年5月已经开始执行，说经适房上市交易是为房产税出台扫清障碍，完全站不住脚。”

      丁建刚透露，杭州房产税试点方案原本准备于4月26日向社会公布并开始执行，该方案在住建部、财政部、国税总局三个主管部门层面取得了共识，但最终国务院面对三部门会签的“杭州方案”时，仍然要求杭州房产税征收试点押后下发。

      经适房走向历史

      经济适用房最早缘起于1991年6月国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，其中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”

      这一表述确定了经济适用房的性质和功能。作为准商品房，经济适用房的利润率被严格控制在3%以内，其建设旨在解决中低收入家庭的住房问题。

      2004年5月，国家四部委《经济适用住房管理办法》颁布实施，标志着经适房的性质发生了根本性变化，从之前的普通微利调整到保障性住房。该文件明确了限定经适房由政府提供政策优惠、限定政策标准、限定销售价格。

      杭州市也在随后出台《关于贯彻国家四部委经适房有关意见》，明确了经适房性质的根本调整，并从准入标准等四方面保证了经适房是面向住房困难家庭。

      “经济适用房和商品房的差价很大，比较容易出现套利行为。在政府权力缺乏制约的情况下，很难保障公平分配保障房，长期来看，经济适用房会逐步退出历史舞台。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华在接受时代周报采访时如是表述。

      今年2月，深圳推出了该市最后一批经适房，而广东、江西、河南等省此前已经明确停止了经济适用房的建设。北京虽然没有宣布彻底停建，但也明确提出“以租为主”的保障房政策，大力发展公租房和廉租房。

      经适房正在走向历史，杭州也不会例外。根据杭州市住房保障“十二五”规划，2013年，杭州主城区经适房计划开工建设面积减少到30万平方米；2014年将减少到20万平方米；2015年减少到10万平方米。