中国楼市：城市综合体或催生“城市综合症”

  近日，接连诞生的地王使得人们更强烈地嗅到“泡沫”的气息。

  比如，王石在微博上提醒人们“要小心了”，因为素有投资超人之称的李嘉诚正在“撤资”。有媒体还注意到，李嘉诚家族约半数公司资产已转移至欧洲。

  不过，更多的投资商仍然沉醉在以城市综合体为主要形态的开发盛宴中。本次摘得全国总价地王的上海市中心“最好的黄金宝地”，毫无疑问是一块城市综合体用地，这块总价217.71亿元的标王地块，被限制了开工与竣工时间。

  更多的分析人士注意到，城市综合体这种被奉为新城市主义经典的开发模式，不但延续着在一二线城市迅速扩张的势头，且向三四线城市、甚至县城和中心镇加速蔓延。业内估计，未来3年，这种被叫做“城中城”的庞然大物，数量将以50%到100%的增速上升。

  似乎很少有人记得，位于广东东莞的华南Mall，目前还顶着“最大鬼城”的帽子——资料显示，2003年开盘的华南Mall空置的商业面积仍然接近17万平方米，而广州目前最大的单体购物中心天河城的总营业面积才11万平方米。

  但作为撬动区域楼市的“卖点”，城市综合体正成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

  虽然温州是房价深度调整的城市之一，但根据《温州市城市商业网点规划(2010-2020)》，这里将有20个城市综合体将要建成，届时，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

  不过，中国房地产协会副秘书长何琦表示，一个区域中有多个城市综合体，意味着“同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤”。而据报道，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，已导致交通堵塞、环境污染和扰民等问题。

  业内忧虑：扎堆涌现的城市综合体将加剧商业地产比例失控的趋势——比如，成都在建和立项的城市综合体近六成扎堆天府新城。四川省商业地产联盟秘书长冉立春表示，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米，比目前的商业体量再翻1.5倍，其与住宅的比值，将远超上海、北京等一线城市。

  一般认为，城市综合体是“摊大饼”式城市扩张模式的终结者，但一些地方政府和开发商则有另外的期待——有不少地方政府固执地相信，城市经济发展之间的竞争要靠城市综合体来决胜负。

  二、三线城市对综合体的热情膨胀，已成为当前中国的“特异现象”。数据显示，2011年至2015年这5年时间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，而其中约55%的增量集中在中西部城市的新城。

  值得关注的动向则是：“先有市、后有城”这一城市文明演进的基本路径目前正好在一些地方反其道而行之。

  有业内人士描述，新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序，然而政府往往会反过来想，即先出综合体、先出商业——“地标偏好”使得一些地方的“超级神盘”不断颠覆人们的想象力。

  “在贵阳，你开发的楼盘如果没超过100万平方米，你都不好意思说出口。”贵阳一位房地产业内人士向媒体描述。目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘有13个，而总体量高达1830万平方米的花果园项目，规划常住人口35万，足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。

  面对这个容积率超高的“神盘”，著名财经评论人吴其伦表示：“把一个县的人搞在5000亩这样一个大盘里。没有产业支撑，来了以后就是一座空城呀。”

  “贵阳模式”或是西部城市推进城镇化的一个缩影，它的隐忧在于是否会出现楼市供需失衡。今年8月，记者在这里遇到的有趣情况正是：很多人都在感叹“有价无市”——人们不得不以原价抛售5年前买入的房产。

  作为一场行走在“幸与不幸之间”的造城运动，城市综合体热潮是否会催生出新的“城市综合症”也是人们所特别担忧的。比如，“城市综合体会是现有城市生态的终结者吗？”清华大学建筑学院博士周榕注意到，目前的所谓城市综合体几乎都是富人区，而且将城市原有的生态链完全割裂。