房价猛涨倒逼长效机制房企转型祭新招

      房价涨幅收窄的趋势没能延续，8月全国房价再次迎来大幅上涨。

      国家统计局9月18日发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，8月份，70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，只有温州一个城市下跌。一、二线城市房价涨幅非常明显。其中，一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%-20%，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

      房价不断上涨的预期，正倒逼政府相关部门尽快研究、出台房地产调控长效机制。尽管目前仍无这一长效机制出台的确切时间安排，但行业内对于建立房地产长效机制的呼声，高于以往。

      然而，包括长效机制在内的楼市调控趋向常态化，这也让房地产行业越来越“不好做”。多数房企期望通过给企业做“加减法，调结构”等方式寻求新一轮的发展机会，其中重回一、二线城市已成为房企的普遍共识。而不少企业也调整了未来的发展战略，早已将目光投向了住宅、商业地产以外的领域，并各显神通。

      长效机制已成草案

      数据显示，8月份房价指数测算的结果，已是2012年6月份以来房价第15个月环比上涨，涨幅扩大。

      与此同时，开发商提价的意愿仍在发酵。资料显示，开发商三季度有提价意愿的企业从去年同期占总数的4.12%大幅飙升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企业从去年同期的占15.06%下降到2.81%。

      “从房价持续上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价上涨的前提，市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础，企业资金面不再紧张则是驱动性因素。” 分析称，但从过去几年的经验来看，尤其是政策层面，楼市调控政策一旦略有松动，房价随即也会面临反弹的压力。从这个角度来讲，当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。

      交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹也认为，今年建立房地产长效机制的呼声高于以往任何一年。

      但值得注意的是，虽然被外界普遍期待，但对于长效机制的政策思路、运作模式、制度配套、长远目标等，外界并没有得到一个最清晰的框架。

      目前，市场上多是政府及相关部门消息人士透露出来的概念信息，如按照专家、住建部研究中心主任秦虹等专业人士的理解，长效机制的内容应包括：更多地采用税收、信贷等经济和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

      同样，被看作是行之有效、并将长期存在的调控手段，长效机制何时才能正式出台，目前亦尚无定论。此前有媒体报道称，房地产调控长效机制已形成草案，该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见，具体方案或在10月份的三中全会上有眉目。

      “长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，建设部、国土部以及财政部等部门都会参与。”对此，专家此前曾回应称，但长效机制的设计、完善都有一个过程，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。

      房企主流回归一二线城市

      包括长效机制在内的楼市调控已趋向常态化，这也让房地产行业越来越“不好做”。有数据统计发现，包括万科等龙头企业在内的房地产企业近两年销售额在增长，但利润却在下滑，这似乎对房企的生存拉起了警戒线。

      从万科的2013年年中报数据来看，今年上半年公司实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。但受多重因素影响，上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%，为10461元/平方米，房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。

      万科集团总裁郁亮坦承，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的。

      “房企利润下滑是确定的现象，也是这两年的一个普遍现象”，同策房产咨询董事长孙益功分析认为，“现在我们看到的利润报表，主要是2011年和2012年销售的房屋产生的利润，这两年的房价是较低的。但这批房源基本都是2009年、2010年拿的地，而那时地价都比较高。所以，造成房企利润下滑，这是一个正常现象。”

      不过，多年应对调控和市场的经验，让开发商的应市能力得到了很大的提升。孙益功称，现在国内多数房企都在给企业做“加减法”，调整结构，从城市分布上重新调整，如房企对拿地的城市布局上做了一些调整，很多企业退出了三线城市，主力进入了一、二线城市。

      介绍称，比如，融创中国一直布局一二线城市，仍看好北京和上海；佳兆业调控之初虽布局三四线，但从2012年起，新增土地90%都在一二线城市，今后将回归到一二线城市；复地计划今年重点在上海、北京等重点城市获取新项目；招商地产则以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”为方针，同时深耕已进入的城市。

      细观房企拿地数据，则一目了然。根据世联地产的统计数据，今年上半年，万科、金地、招商、保利、恒大等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，有八成是砸向一、二线城市的。

      值得注意的是，亦有房企将重心根植在三四线城市，如渝派房企金科近年来的布局重心就主要放在三四线城市，被诸多媒体解读为“豪赌城镇化”的现象。早在去年，金科便制定了“622”、“1030”的发展战略，即以重庆为中心的西部城市发展规模占比将达到60%、而长三角和环渤海占比分别达到20%，并且在未来十年里，金科也将进入到重庆主城周边的30个市县。

      多面转型各显神通

      随着房企竞争的白热化，开发商单纯做住宅获利已经越来越不现实，商业地产过量所导致的招商难、运营难等风险日渐凸显，不少企业也随即调整了未来的发展战略，早已将目光投向了住宅、商业地产以外的领域，并各显神通。

      以旅游地产为例，它是一种综合体，覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面，在近年来被各大企业定位为主要发展战略。据CRIC数据显示，目前全国旅游地产项目已多达2259个，分布在85个城市和地区，其中海南占据半壁江山。从开发企业分布来看，不仅有老牌旅游地产开发商华侨城等，各路房企纷纷涌入，如上述2259个旅游地产项目居然分属于1629个开发商。

      地域分布上，除了海南，云南、贵州、四川、重庆等地的旅游地产投入量逐年增加。以贵州为例，去年初至今，仅来自重庆的南方集团、大川控股集团、力帆置业、金科股份等多家房企就纷纷以“旅游地产”快速布局贵阳、遵义等贵州省内一些中心城市，总投资达数百亿元。而作为“彩云之巅”的云南，就引来保利、恒大、万达、雅居乐、世纪金源等各路资本的逐鹿。

      不过在德安杰环球顾问北京公司总经理王晟看来，大部分旅游地产没有旅游生活圈概念，配套设施不完善，容易形成“鬼城”。多数人是冲着投资属性去购买旅游地产，所谓“度假刚需”的“度假”概念，被过度营销了。

      目前市场给出的负面信号已显示，缺少配套支撑的旅游地产，还在巨大供应量的泥潭里艰难爬行，出现结构性失衡和产品销售失衡。事实上，开发商大规模圈地后的结果，就是旅游地产不断出现恶性竞争，一个重要的表现就是，价格战已从局部降价转为全面降价。据CRIC对海南五大主要城市的监测显示，在供应量同比增幅达63.11%的背景下，海南楼市以价换量，价跌量涨趋势明显。其他地区旅游地产也是如此。

      此外，日前国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，一石激起千层浪，引发了社会各界的强烈关注，“以房养老”一词热度急剧飙升，养老地产再次进入人们的视线。

      事实上，继商业地产、旅游地产之后，养老地产成为房企投资的新热点。万科、保利、绿城、首创、华润、朗诗、远洋等房企，及传统产业资本如中石化等，纷纷看中未来养老市场的强劲需求，开始“试水”养老地产。但需注意的是，虽然大型房企的养老项目先后亮相，但其试点意义更大于经济意义，目前盈利模式仍在探索之中。